QUALE MERCATO IMMOBILIARE TURISTICO IN MONTAGNA

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Nei primi sei mesi del 2010 le quotazioni delle abitazioni nelle località turistiche di montagna sono rimaste stabili.

Le località turistiche del Piemonte hanno messo a segno una contrazione delle quotazioni dello 0,8%. Stabili i prezzi delle località sciistiche della Lombardia, del Veneto e dell’Emilia Romagna. Un leggero aumento ha interessato le località turistiche della Valle d’Aosta (+0,2%) e del Trentino Alto Adige (+0,8%).

Anche in questo semestre le preferenze dei potenziali acquirenti sono andate a bilocali o trilocali situati nelle zone centrali oppure vicini agli impianti.

PIEMONTE

Nel primo semestre del 2010 a Bardonecchia non si sono registrate particolari variazioni delle quotazioni immobiliari. A partire da aprile 2010 si segnala un aumento del numero delle richieste.

La tipologia maggiormente richiesta rimane il bilocale, possibilmente dotato di balconi e di una buona esposizione. Si registra però una diminuzione del capitale a disposizione che attualmente oscilla tra 150 e 200 mila €, budget basso che spesso costringe gli acquirenti a spostarsi nelle borgate o nei comuni limitrofi come Oulx, Sauze d’Oulx e Cesana Torinese dove si possono acquistare le stesse tipologie a prezzi inferiori. A cercare la casa vacanza sono in genere famiglie provenienti da Torino e dall’area compresa tra Alessandria, Genova e  Asti  In aumento le richieste da parte di famiglie milanesi. Tra le zone più ricercate ci sono Borgo Vecchio, dove per un buon usato si spendono cifre medie che oscillano tra 5000 e 7000 € al mq. In zona Campo Smith, nei pressi degli impianti di risalita e delle strutture sportive e ricreative, sono in fase di completamento più di 50 nuovi appartamenti, realizzati in stile montano con tetti in pietra o in legno e dotati di camino. Il prezzo è di 6500 € al mq. Da segnalare inoltre numerose ristrutturazioni di antiche case situate nei Borghi. Si tratta di “grange”  realizzate circa 200-300 anni fa, che sono completamente ristrutturate e rifinite. I prezzi sono compresi tra 5500 e 6500 € al mq. Un importante intervento è ancora in corso nell’area di Borgo Cianfuran, dove sono in fase di realizzazione 250 appartamenti in grange caratterizzate da tetti in pietra e facciate in legno. Si tratta di una zona panoramica e soleggiata, distante circa 5 chilometri dal centro di Bardonecchia. Il prezzo per queste tipologie è di 3500 € al mq.

Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, la stagione invernale parte dal primo novembre e si conclude a fine aprile. Per affittare un bilocale in questo periodo si spendono tra 3000 e 4000 €, in funzione della qualità dell’immobile.

Lieve flessione delle quotazioni a Pragelato nella prima parte del 2010. Gli acquirenti sono più riflessivi, i tempi medi di vendita risultano in crescita ed attualmente si attestano sui 6-7 mesi. Ad acquistare sono prevalentemente famiglie provenienti da Torino e, in generale, dal Piemonte. La domanda si concentra su seconde case da utilizzare sia nel periodo invernale che in quello estivo. La spesa media è di 150 mila €, anche se non mancano acquisti da 200 mila € in su. Importante la presenza di uno spazio esterno, di un giardino o di un terrazzo da sfruttare soprattutto durante il periodo estivo. L’edilizia di Pragelato è composta prevalentemente da palazzine realizzate negli anni ’80. Le frazioni più richieste sono quelle centrali e servite: La Ruà, Rivets, Granges e Soucheres Hautes, dove si possono acquistare appartamenti ristrutturati ad un prezzo di 2800 € al mq. Da segnalare un aumento di interesse per le classiche baite di montagna in legno e pietra che si trovano nei nuclei storici delle frazioni.  Le quotazioni per queste soluzioni sono comprese in genere tra 2000 e 3000 € al mq, con punte di 4000 € al mq per le tipologie di maggior pregio. Più defilate le frazioni di Plan e Pattemouche, apprezzate perché ben collegate con la via Lattea e con diverse strutture sportive tra cui un nuovo campo da golf. Tipologie e quotazioni sono similari a quelle delle zone più centrali di Pragelato.

In calo le richieste di acquisto a Sestriere dove, nel primo semestre dell’anno, le compravendite sono state alimentate prevalentemente da investitori alla ricerca di bilocali da affittare, ma anche da utilizzare nei week end ed eventualmente rivendere in futuro. Si tratta di persone provenienti da Genova, Asti, Torino, Cuneo, Alessandria e dalle rispettive province. In genere la spesa media è compresa tra 150 e 250 mila €.

Le tipologie maggiormente apprezzate sono quelle posizionate nei pressi degli impianti di risalita e dei servizi. Sestriere è divisa in tre zone, realizzate negli anni ’60 e ’70, negli anni ’80 e nella seconda parte degli anni ’90. I prezzi variano in base alla tipologia dei condomini, con quotazioni a partire da 2500-4000 € al mq per le soluzioni più economiche, fino ad arrivare a 6000 € al mq per le tipologie più signorili. Un buon interesse si registra anche per le soluzioni situate nelle borgate di Sestriere, come ad esempio Grangesises che si trova a circa 3 chilometri da Sestriere ed è caratterizzata da baite dal valore compreso tra 2400 e 3200 € al mq. In località Borgata si possono acquistare soluzioni studiate appositamente per gli sciatori e valutate in media 3000 € al mq.

Ad Oulx nella prima parte dell’anno si registrano ancora lievi ribassi delle quotazioni. I prezzi, dopo essere cresciuti nel periodo post olimpico, sembrano ormai stabilizzarsi. Il primo semestre del 2010 ha messo in evidenza un aumento del numero delle richieste di acquisto. Il mercato residenziale di Oulx è composto prevalentemente da compravendite di seconde case, effettuate da investitori e da famiglie provenienti da Torino ed hinterland. In genere si tratta di acquirenti over 50 che hanno a disposizione un capitale compreso tra 120 e 130 mila € per l’acquisto di un bilocale con box. Le richieste si concentrano su soluzioni tipiche in stile montano dotate di riscaldamento autonomo e camino. Queste tipologie sono utilizzate come casa vacanza oppure messe a reddito grazie ad un buon mercato delle locazioni alimentato sia da turisti che da lavoratori trasfertisti. Infatti la presenza di una caserma determina una buona richiesta di affitti annuali da parte di alpini professionisti. A cercare appartamenti in affitto sono anche insegnanti.

Il canone di locazione di un bilocale è compreso tra 350 e 400 € al mese. La stagione invernale inizia a dicembre e  finisce ad aprile, il canone di locazione di un bilocale in questo periodo è compreso tra 2000 e 2500 € al mq. Più numerose le richieste di affitto per il periodo estivo, la domanda infatti proviene in gran parte da persone anziane che apprezzano il clima di Oulx. A luglio un bilocale si affitta con 700 € mentre ad agosto la spesa è compresa tra 800 e 900 €.

Tra le zone più richieste ci sono via dei Laghi, Cotolivier, via Cazzettes, dove si possono acquistare soluzioni realizzate a partire dagli anni ’70. Lungo la via dei Laghi ci sono appartamenti costruiti dagli anni ’80 fino al 2004, mentre a Cotolivier, zona verde e collinare, ci sono condomini di piccole dimensioni in stile montano e villette a schiera molto ambite. In via Cazzettes invece ci sono villette a schiera ed appartamenti in stile montano. Le quotazioni per soluzioni in buone condizioni oscillano tra 2500 e 2800 € al mq. Molto apprezzata anche l’area di corso Montenero, nei pressi della stazione ferroviaria e ricercata anche da residenti che lavorano a Torino. Qui si possono acquistare prevalentemente soluzioni indipendenti (prezzi compresi tra 500 e 700 mila €) e semindipendenti (prezzi compresi tra 250 e 300 mila €). Sempre molto richiesta la frazione Savoulx, apprezzata per la sua esposizione e per la presenza di baite ristrutturate. Le quotazioni sono comprese tra 2000 e 2500 € al mq. In attesa dello sblocco del Piano Regolatore si costruisce unicamente a Gad, frazione di Oulx, dove sono in fase di realizzazione appartamenti (richiesta compresa tra 3000 e 3300 € al mq) e villette indipendenti (richiesta 500 mila €). Da segnalare che il recente potenziamento del servizio navetta che collega Oulx con Sauze D’Oulx, dove si trovano gli impianti di risalita, ha inciso positivamente sulla richiesta immobiliare di Oulx.  Si registra infine un buon interesse per Oulme, borgata di Salbertrand ed area in espansione, dove sono in fase di riqualificazione baite in stile montano. I prezzi sono compresi tra 2300 e 2400 € al mq.

Sono stabili i prezzi delle abitazioni a Cesana, Claviere e Sansicario in questi primi sei mesi dell’anno. I potenziali acquirenti si sono dimostrati molto più informati rispetto al passato e nelle loro scelte d’acquisto hanno espresso dei budget medi compresi tra 150 e 250 mila €.

A Cesana il mercato immobiliare è stato particolarmente vivace perchè la località sorge al centro della via Lattea ed è ben collegata sia con Claviere che con Sansicario tramite seggiovia e cabinovia. La tipologia più richiesta è il bilocale possibilmente con giardino e terrazzo; le richieste si dividono equamente tra tipologie da ristrutturare, che consentono una maggiore personalizzazione e quelle già in buono stato di conservazione. Si registrano anche delle richieste per soluzioni indipendenti di cui però c’è bassa offerta sul mercato.

Ad acquistare in questa zona sono prevalentemente famiglie che risiedono a Torino oppure a Milano e a Genova (in questo caso però si indirizzano maggiormente verso Sansicario).

A Cesana l’offerta immobiliare è decisamente differenziata e sono in partenza dei lavori per la ristrutturazione di stabili degli anni ’70-’80.

Lo sviluppo abitativo della zona è stato contenuto dall’esistenza dei limiti di edificabilità legati al controllo degli argini della Dora Riparia. Sulle ristrutturazioni si toccano valori massimi di 4200 € al mq. Meno vivace in questa prima parte del 2010 il mercato immobiliare di Sansicario dove però c’è un maggiore sviluppo edilizio che ha portato alla realizzazione di tagli dal bilocale al quattro locali che sono venduti fino a 4800 € al mq.

A Claviere invece il mercato immobiliare offre prevalentemente costruzioni degli anni ’60-’70  che, anche usate, arrivano a costare fino a 4000-4500 € al mq. Claviere attira gli acquirenti oltre che per la presenza degli impianti anche per la presenza di un campo da golf.

Sul mercato delle locazioni, negli ultimi tempi, si è notata una preferenza per gli affitti annuali a scapito dei quelli stagionali. A Cesana per un bilocale per l’intero anno si chiedono cifre di 4200 €. Nella prima parte del 2010 le quotazioni delle abitazioni a Limone e Vernante sono rimaste stabili, anche se si registra una ripresa della domanda.

La tipologia maggiormente richiesta è il bilocale, ma si apprezzano anche monolocali e trilocali. Si registra un aumento delle richieste provenienti dalla Liguria (in particolare dalle province di  Imperia e di Genova) e dal Piemonte ( dalla provincia di Asti e di Alessandria)  Tra le due località Limone è quella maggiormente quotata grazie anche alla presenza degli impianti da sci che invece sono assenti  a Vernante.

A Limone le tipologie più ricercate sono quelle posizionate nel centro del paese, risalenti agli anni ’50-‘60. Infatti spesso sono da ristrutturare e personalizzare e le quotazioni medie sono di 4000-5000 € al mq.

Sia a Limone che a Vernante su stanno costruendo delle nuove baite in legno a pietra che si vendono a prezzi di 5000-6000 € al mq ( a Limone); le quotazioni scendono a 2500 € al mq per le nuove costruzioni a Vernante. In quest’ultima località non sono ancora partiti i lavori per la riqualificazione di un’ex vetreria. Grandi aspettative sono legate al potenziamento del tunnel del Tenda che permetterà il raggiungimento della zona da parte di coloro che risiedono sulla riviera ligure ed in Costa Azzurra. Sempre a Vernante sono in fase di riqualificazione dei capannoni per realizzare dei centri di informazione turistica.

Buona la richiesta per gli affitti stagionali, soprattutto d’estate. Per un bilocale per l’intera stagione invernale si chiedono cifre medie di 2500-3000 € .

VALLE D’AOSTA

Nei primi sei mesi del 2010 le quotazioni delle abitazioni a Valtournenche e Cervinia sono rimaste stabili. In questo periodo si è registrata una buona domanda di immobili orientata prevalentemente verso bilocali, inseriti all’interno di piccoli contesti condominiali,  su cui investire un budget medio di 150 mila €. Gli acquirenti di seconda casa arrivano prevalentemente dalla Lombardia e dalla Liguria. A Valtournenche le zone maggiormente richieste sono Chaloz e Cretaz, apprezzate per la vicinanza al centro. Le costruzioni, tipiche case in pietra e legno, risalgono al XVII e al XVIII secolo e la maggior parte sono state ristrutturate nel tempo; in buone condizioni sono valutate intorno a 3500 € al mq.

A Cervinia le tipologie maggiormente richieste sono quelle situate nel centro del Paese costruite nel corso degli anni ’70. In buone condizioni si scambiano a prezzi medi di 5000 € al mq. Meno ambite le abitazioni posizionate nelle zone più periferiche e che hanno prezzi medi di 3000-3500 € al mq. Quotazioni di 2700 € al mq si registrano per i condomini di grande dimensione che sorgono in località Cielo Alto.  Su Cervinia si registrano già le prime richieste di affitti per la prossima stagione invernale.

Nei primi sei mesi del 2010 le quotazioni delle abitazioni sul mercato immobiliare di Cogne (+2,9%), Morgex (+3,6%), La Salle (+3,3%) sono aumentate sia sulle tipologie nuove che su quelle usate. In questa prima parte dell’anno si è segnalata una ripresa della domanda indirizzata su bilocali e trilocali. Gli acquirenti di seconda casa, negli ultimi tempi, arrivano soprattutto dalla Liguria, a seguire da Lombardia e Piemonte. Prediligono le tipologie degli anni ’70-’80 per le quali si prevede di investire una disponibilità di spesa di 150-250 mila €.

Si preferiscono le tipologie situate nel centro di Cogne perché si affacciano anche su Prato Sant’Orso. Le abitazioni, in prevalenza condomini,  sono state costruite in parte tra gli anni ’70 e gli anni ’80 e parte negli anni ’90. Per una tipologia ristrutturata si possono toccare  anche 6000 € al mq.

A seguire tra le preferenze dei potenziali acquirenti ci sono le frazioni di Lillaz,  Montroz e di Les Coutes. A Lillaz prevalgono i condomini degli anni ’70-’80 che, in buone condizioni, costano intorno a 3000 € al mq con punte di 4000 € al mq per le tipologie di nuova costruzione. A Montroz le quotazioni oscillano da  3000 € a 4000 € al mq. Sia a Montroz che a Lillaz sono in corso i lavori per le nuove costruzioni in legno e pietra scambiate a prezzi medi di 4500 € al mq. A Morgex e La Salle, negli ultimi anni, il mercato si è trasformato in un mercato di seconda casa e per questo motivo si cercano soprattutto bilocali e trilocali. Anche in queste località sono gli acquirenti che arrivano dalla Liguria a rappresentare la maggioranza delle richieste.

A Morgex la zona più apprezzata è quella a ridosso del centro dove ci sono abitazioni degli anni ’70-’80 che, in buone condizioni, si scambiano a prezzi medi di 3000 € al mq.

La Ruine è una frazione di Morgex della quale si apprezza la presenza di una pineta e la posizione pianeggiante. Ci sono condomini degli anni ’70-’80 che si scambiano a prezzi medi di 3500 € al mq. A La Salle i prezzi sono simili a quelli di Morgex e sulle nuove costruzioni, case in legno e pietra a pochi chilometri dal centro, si toccano valori di 4000-5000 € al mq.

A Morgex in futuro si dovrebbe realizzare un importante centro polifunzionale e nel centro di Morgex – La Salle  dei posti auto coperti.

Nei primi sei mesi del 2010 le quotazioni delle abitazioni a Gressoney sono rimaste stabili. Sembra esserci una ripresa della domanda anche se la distanza tra le richieste dei venditori e la reale capacità di spesa dei potenziali acquirenti rende  difficoltosa la realizzazione delle compravendite. La domanda di immobili si orienta soprattutto sui bilocali ma ultimamente anche i trilocali (da 60-65 mq)  godono di una buona richiesta. Per questi ultimi si considera una disponibilità di spesa media di 400 mila €, per un bilocale di 250-300 mila €.

Si registra anche molta offerta sul mercato. Gressoney Saint Jean è la località che raccoglie più consensi tra i potenziali acquirenti dal momento che si presta sia al turismo invernale che a quello estivo. La zona più richiesta si sviluppa intorno al Castello perché più tranquilla e con un’offerta di  condomini di prestigio costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’70 che, in buone condizioni, si valutano mediamente intorno a 7000 € al mq.

Anche il centro di Saint Jean è tra le zone apprezzate ma si realizzano poche compravendite perchè non c’è molta offerta sul mercato. Ci sono appartamenti e soluzioni indipendenti costruite tra gli anni ’50 e gli anni ’60 che possono arrivare anche a punte di 10 mila € al mq.

A Gressoney la Trinitè invece le zone più apprezzate sono quella centrale e quella di Staffal, nei pressi degli impianti. Nel Centro ci sono appartamenti e soluzioni indipendenti degli anni ’50-’60 che si trattano a prezzi medi di 5000 € al mq, mentre le quotazioni salgono a 5500 € al mq per le tipologie situate a Staffal.

Chi non riesce ad accedere al mercato immobiliare di Gressoney opta per le abitazioni situate a Gaby ed Issime dove le quotazioni scendono a 2000-3000 € al mq. Da segnalare lo sviluppo immobiliare che interessa il comune di Fointanemore dove sono partiti i lavori per la costruzione di decine di appartamenti acquistabili a 2300 € al mq.

Nei primi sei mesi del 2010 le quotazioni delle abitazioni a Courmayeur sono rimaste stabili. La ricerca della seconda casa è alimentata da acquirenti che provengono principalmente dalla Liguria, a seguire da Milano e Monza – Brianza. Si ricercano bilocali o trilocali costruiti in pietra e legno possibilmente vicino al centro della città o comunque in zone servite e comode per raggiungere gli impianti.

Il centro del paese resta sempre in cima alle preferenze perché punto di partenza degli impianti di risalita. Le abitazioni del centro sono soluzioni in pietra e legno della fine del 1800 che, ristrutturate costano mediamente intorno a 10-12 mila € al mq e da ristrutturare 8000 € al mq.

Le altre località apprezzate sono quelle che si sviluppano intorno al Centro tra cui il Villair Inferiore, La Saxe oppure Dolonne, dove si trova la partenza di un secondo impianto sciistico. Al Villair Inferiore prevalgono i condomini costruiti tra gli anni ’70 e gli anni ’90 ma si possono trovare anche appartamenti in villa. Per un buon usato si spendono mediamente 8000 € al mq. Le quotazioni scendono leggermente a Dolonne dove ci sono appartamenti in villa con giardino, che si valutano a prezzi medi che oscillano da 6000 (buon usato)  a 9000 € al mq (nuovo).

Anche a La Thuile le zone più apprezzate sono quelle centrali e comode per raggiungere le piste da sci. L’offerta immobiliare include condomini degli anni ’60-’70 fino ad arrivare agli anni ’90 e vecchi rustici tipici del posto e molto richiesti, costruiti in legno e pietra. Le quotazioni vanno da 2000 € al mq per le tipologie da ristrutturare completamente fino a 6000 € al mq per quelle già ristrutturate. Tra le frazioni più richieste di La Thuile ci sono Grande Golette, Petite Golette ed Entreves dove una soluzione di nuova costruzione costa da 6000 € al mq a 7000 € al mq.

Prè Saint Didier le quotazioni degli immobili sono rimaste stabili. Ad acquistare in zona sono coloro che non hanno un budget che consente di accedere al mercato di Courmayeur, notoriamente più costoso.

Prè Saint Didier è particolarmente apprezzato per lo stabilimento termale e  per la sua posizione strategica (5 km da Courmayeur e 10 Km da La Thuile). La zona più richiesta è quella centrale, dove c’è anche la sede delle terme e dove si possono trovare condomini degli anni ’60-’70 e tipiche abitazioni di montagna del secolo scorso che sono state ristrutturate nel tempo e che si vendono a prezzi medi di 4000-5000 € al mq. Da segnalare la frazione di Verrand, vicino a Courmayeur, caratterizzata da un borgo storico completamente ristrutturato e da ville immerse nel verde.

Sono in corso lavori per la costruzione di abitazioni vendute a 5500 € al mq.

Nei primi sei mesi del 2010 il mercato della seconda casa nella zona che affaccia nella Valle del Gran San Bernardo è decisamente dinamico anche se le quotazioni sono in leggero ribasso (-1,4%). Si ricercano bilocali e piccoli trilocali dal valore compreso tra 120 e 170 mila €, in particolare case tipiche di montagna in legno e pietra. Gli acquirenti arrivano da Genova, dalla Lombardia e dal Piemonte. Tra le località più richieste della valle ci sono Etroubles, S. Remy en Bosse e S. Oyen che fanno parte del comprensorio sciistico del Crevalcol.

Etroubles è una  località servita, all’ingresso del tunnel del G. San Bernardo e al confine con la Svizzera (infatti a volte tra gli acquirenti si registrano alcuni acquirenti belga e svizzeri).

In queste località non si segnalano sviluppi edilizi ma soltanto dei recuperi e delle ristrutturazioni che interessano in particolare delle vecchie case rurali e dei rustici.

Le quotazioni delle soluzioni nuove sono di 2300-2500 € al mq mentre per un buon usato si spendono intorno a 2000 € al mq.

Più intenso lo sviluppo edilizio che interessa la località di Ollomont dove stanno costruendo delle villette a schiera compravendute a prezzi medi di 2500 € al mq.

Ollomont è preferito da coloro che cercano una località per fare escursioni e sci di fondo.

Nei primi sei mesi del 2010 il mercato della seconda casa ha registrato una ripresa, in particolare per i bilocali che hanno un valore di 120-130 mila € nel comune di Champorcher.  Si prediligono le abitazioni inserite in piccoli contesti condominiali per ridurne anche le spese. Le quotazioni sono invariate.

Tra le frazioni più richieste c’è quella di Chardonney da cui partono le piste e la funivia che portano in quota. A Chardonney ci sono abitazioni rurali che sono state ristrutturate nel corso degli anni ’80-‘90, costruite in legno e pietra e che sono compravendute a prezzi medi di 2000 € al mq. Poche le nuove costruzioni valutate mediamente 2500-2600 € al mq.

Simili i valori per  un’altra frazione apprezzata che è quella di Chateau, la  più importante della vallata che si caratterizza per la presenza di un antico borgo di origine medioevale.

A Mellier le quotazioni sono più contenute, il nuovo costa 2400 € al mq, ma non sono ancora iniziati i lavori per il recupero degli immobili. Una soluzione usata da ristrutturare costa mediamente 400-500 € al mq.

A Sant Vincent nei primi sei mesi del 2010 le quotazioni delle abitazioni sono rimaste stabili.

Infatti si sono ricercati soprattutto monolocali e bilocali su cui investire cifre che vanno da 100 a 150 mila €. La tipologia maggiormente ricercata è il bilocale dotato di posto auto coperto, possibilmente giardino o terrazza. La tipologia più apprezzata è quella signorile usata.

Ad acquistare in questa zona sono soprattutto famiglie  lombarde, piemontesi e liguri oppure giovani coppie o genitori che acquistano per destinare l’immobile al figlio.

La zona maggiormente apprezzata è quella che va dal centro verso le Terme sulla strada precollinare, esposta a sud dove ci sono prevalentemente  palazzine al massimo di tre livelli  costruite dagli anni ’70 agli anni ’90. Per un buon usato le quotazioni oscillano intorno a 2000 € al mq.

Al momento a Saint Vincent ci sono diversi cantieri (all’inizio della città sul lato est, alla fine di via Ponte Romano) che porteranno alla nascita di bilocali situati in villette a schiera, dotati di box, posto auto, cantina e di classe energetica A. Le nuove costruzioni si compravendono a prezzi medi di 2400-2500 € al mq.

Nelle zone centrali non ci sono molte nuove costruzioni e l’ unico cantiere attualmente in consegna parte con una richiesta di 3800 € al mq. A cercare in centro sono soprattutto persone in età avanzata che investono come seconda casa ed apprezzano la concentrazione dei servizi e la comodità di raggiungere le terme tramite la funicolare. In questa zona i residenti sono interessati a realizzare acquisti per investimento, a cui indirizzare cifre medie di 90-120 mila €,  dal momento che c’è una buona richiesta per immobili in affitto essendo la zona strategica per raggiungere le terme.

Tra le altre aree apprezzate ci sono quelle che sorgono a ridosso del Col de Jux dove esiste un piccolo comprensorio sciistico e si trova il complesso turistico de “Les Pleiades” le cui quotazioni per un  buon usato sono di 2000-2300 € al mq.

Limitrofo a Saint Vincent, il comune di Emarese risulta di interesse per il turista che  cerca la tranquillità del tipico paesaggio rurale.

Da segnalare che, a breve, sono iniziati i lavori per l’ampliamento delle Terme di Saint Vincent dove alla sezione destinata alle cure termali si affiancherà quella legata al wellness. Per questo motivo molte persone residenti, hanno acquistato per investimento dei locali commerciali, che erano vuoti e che sono situati sulla centrale via Chanoux.

Si ritiene che con l’apertura delle Terme nuove anche le attività commerciali potranno trarre giovamento.

Nei primi sei mesi del 2010 le quotazioni delle abitazioni ad Ayas-Champoluc ed Ayas-Antagnod sono rimaste stabili anche se, a partire dalla primavera, si registra un maggior interesse per l’acquisto dell’abitazione e soprattutto i potenziali acquirenti sono più decisi nell’acquisto.

A cercare la seconda casa in questa zona sono prevalentemente famiglie residenti in Piemonte, in Lombardia (soprattutto a Milano). In aumento anche la domanda di famiglie liguri, in particolare genovesi. Spesso gli acquirenti acquistano con il capitale ottenuto vendendo abitazioni di proprietà in altre località montane o di mare.

Nel comune di  Ayas è stato approvato il nuovo Prg che prevede la destinazione dei terreni edificabili solo per la prima casa. Al momento le nuove costruzioni ad Antagnod, iniziate nel 2007, si valutano a prezzi medi di 6000 € al mq. La tipologia maggiormente richiesta è il trilocale da 65 mq, con soggiorno con angolo cottura, due camere da letto e possibilmente i doppi servizi. Apprezzata la presenza di uno spazio esterno, terrazzo o balcone che si sfrutta soprattutto nel periodo estivo.

Antagnod e Champoluc sono le frazioni più richieste nel comune di Ayas. La frazione di Antagnod  è particolarmente apprezzata in quanto si trova in una zona molto soleggiata sia in inverno che d’estate.

Offre soprattutto appartamenti in case tipiche di montagna in pietra e legno e per un buon usato si spendono mediamente 5000-5500 € al mq. A Champoluc Vecchia, arroccata sulla collina e quindi soleggiata, ci sono soprattutto abitazioni “Rascad” spesso da ristrutturare. Il resto della frazione offre abitazioni degli anni ’70-’80 che, in buone condizioni, si scambiano a prezzi medi di 6500 € al mq. Intorno a Champoluc e Antagnod si sviluppano numerose frazioni tra queste Frachey da cui parte una nuova funicolare diretta sugli impianti del compresorio sciistico Monterosa Ski e Periasc che, tra tutte le frazioni, è una di quelle maggiormente servite. Nelle frazioni si possono risparmiare 500-1000 € al mq.

Infine c’è Brusson apprezzata per le vacanze estive e per lo sci invernale essendo dotata di  piste per lo sci di fondo. Due piccole piste da discesa sono ad Estoule. A Brusson il mercato delle nuove costruzioni è bloccato da anni. Ci sono soltanto abitazioni ultimate alcuni anni fa ed altre che si stanno ristrutturando e  che si trattano a prezzi medi di 4500 € al mq. L’usato va da 2000 a 3000 € al mq.

Le locazioni stagionali invernali registrano una diminuzione della domanda sia a causa della diminuita disponibilità di spesa che per il cattivo stato di manutenzione delle abitazioni da affittare.

In linea generale per un bilocale di 4 posti letto per l’intera stagione invernale si spendono sui 5000 € a stagione.

TRENTINO ALTO ADIGE

A Madonna di Campiglio il mercato della seconda casa ha ben tenuto nella prima parte del 2010,   movimentato prevalentemente da imprenditori e professionisti alla ricerca di soluzioni di prestigio da utilizzare personalmente oppure da mettere a reddito. Gli acquirenti provengono generalmente da tutto il nord Italia ed in particolare da Brescia e provincia, da Milano e  dalla Lombardia. Si registrano inoltre acquisti da parte di persone provenienti  anche dall’Italia Centrale.

La zona centrale, a ridosso degli impianti di risalita, è quella più richiesta, con top price che, sulle tipologie  nuove e ristrutturate di tipo signorile possono raggiungere anche 15000 € al mq. Qui la richiesta si concentra su tagli ampi a partire da 90-100 mq. Più rallentato il mercato delle abitazioni distanti dagli  impianti di risalita e sulle quali si possono ottenere ribassi dei prezzi più importanti. Madonna di Campiglio si è sviluppata tra gli anni ’70 ed ’80; attualmente non esistono terreni edificabili, inoltre una legge provinciale del 2005 impedisce la realizzazione di nuovi immobili ad uso turistico. Gli unici interventi in corso sono quelli effettuati su volumetrie già esistenti, come ad esempio vecchie ville che vengono ristrutturate oppure demolite per la realizzazione di nuovi appartamenti. Continuano i lavori per la creazione del collegamento delle piste tra Madonna di Campiglio e Pinzolo.  L’opera dovrebbe essere completata entro la fine del 2011, con la conseguente rivalutazione delle abitazioni situate a ridosso della stazione intermedia nella zona sud del paese.

Il mercato delle seconde case a Pinzolo è omogeneo ed è alimentato da acquirenti dal reddito medio, provenienti in genere dalla Lombardia ed in particolare dalle province di Brescia, Mantova Cremona e Milano. La tipologia maggiormente richiesta è il trilocale, possibilmente dotato di doppi servizi. Per soluzioni ristrutturate di questo genere la spesa è compresa tra 320 e 380 mila €. Pinzolo si è sviluppato tra gli anni ’80 ed il 2000 ed è caratterizzato da una zona più centrale e commerciale e da un’area più verde e dotata di parchi attrezzati per bambini. Anche a Pinzolo e nelle zone limitrofe si registrano diversi interventi di ristrutturazione di volumetrie esistenti.

Nelle zone turistiche di Andalo, Molveno, Cavedago e Fai della Paganella le quotazioni degli immobili sono stabili; dopo un inizio anno caratterizzato da acquirenti incerti, a partire da luglio si è avuta una ripresa della domanda abitativa e del numero di compravendite con persone disposte  ad investire mediamente una cifra intorno a 180-230 mila € per la zona Cavedago-Fai e tra 280-350 mila € per la zona Andalo-Molveno. La tipologia più richiesta è il trilocale dal taglio compreso tra 65-75 mq; chi cerca a Molveno apprezza la vista lago e la comodità al centro, ad Andalo si cerca principalmente la vicinanza agli impianti e ai servizi mentre a Cavedago, dopo l’introduzione di un bus-navetta che porta i turisti direttamente ad Andalo, Molveno e Fai della Paganella. Si apprezzano le abitazioni comode alle fermate di questo tipo di  trasporto alternativo, peraltro molto utilizzato.

Ad interessarsi all’acquisto degli immobili in questa zona sono soprattutto famiglie di Lombardia, Emilia Romagna, Veneto, Marche e, negli ultimi tempi, anche clienti provenienti dall’Est Europa.

I valori degli immobili della zona hanno complessivamente tenuto soprattutto perché il territorio dell’Altopiano della Paganella non offre grandi possibilità di espansione immobiliare; sono rari quindi gli interventi di nuova costruzione, si punta in particolare sul recupero del patrimonio edilizio esistente per tutelare al meglio il territorio.

Andalo e Molveno sono le località più ambite ma è a Cavedago che si realizza la maggioranza delle compravendite avendo quotazioni più contenute. Per l’acquisto di una nuova abitazione si spendono 2200-3000 € al mq contro i 4000-4500 € al mq di Molveno e di Andalo. Molto vivace è la richiesta  per la prossima stagione invernale sia per quanto riguarda l’affitto di appartamenti, sia per quanto riguarda le prenotazioni nelle strutture alberghiere. Chi decide di prendere in affitto un appartamento per l’intera stagione invernale deve considerare, per un bilocale, una spesa complessiva di 2500-3000 €.

Da segnalare il miglioramento della viabilità nella zona compresa tra Cavedago e Fai della Paganella in seguito alla recente ultimazione dell’allargamento di una bretella stradale che permette un migliore collegamento tra i vari paesi dell’Altopiano. E’ anche un’ottima alternativa per il raggiungimento delle piste da sci. Altra importante opera recentemente iniziata, è la realizzazione nel centro di Andalo, di 180 posti auto coperti pubblici/privati che daranno la possibilità sia alle unità abitative del centro, sia ai turisti di passaggio, di trovare un comodo posteggio; infine grande soddisfazione per gli operatori locali, è il centro benessere AcquaIn, apprezzato da un sempre maggior numero di turisti e utenti che arrivano dalle valli e dalle province vicine.

Nei primi sei mesi del 2010 le quotazioni delle abitazioni di Folgaria sono rimaste stabili. Si è registrato un rinnovato interesse per l’acquisto degli immobili e un aumento delle compravendite.

La tipologia più richiesta è il trilocale da 60-70 mq possibilmente situato in zone servite, non troppo distante dagli impianti e con buona esposizione.

I potenziali acquirenti sono famiglie provenienti in special modo dal Veneto, dall’Emilia Romagna, dalla Bassa Lombardia e in generale dall’asse del Brennero.

Chi cerca l’abitazione in queste zone  e per questa tipologia, ha un budget medio di investimento che oscilla da 150 a 250 mila €. In queste zone non si registra un forte sviluppo edilizio, ma solo dei recuperi di volumetrie già esistenti. A Folgaria infatti la maggioranza delle abitazioni compravendute sono state costruite tra gli anni ’70 e gli anni ’90. Per un buon usato si chiedono mediamente 2000-2500 € al mq. Tra le zone più apprezzate di Folgaria quella centro orientale.  Le frazioni hanno quotazioni più basse e questo le rende appetibili ai potenziali acquirenti che hanno budget più contenuti. Tra le frazioni più richieste ci sono Costa, Serrada e S. Sebastiano. Molto apprezzata nell’altopiano anche la località di Lavarone.

Per il prossimo anno si prevede la realizzazione dell’impianto che dal centro di Folgaria porterà direttamente sulle piste mentre al momento sono in corso i lavori per l’ampliamento del carosello sciistico con il collegamento con un’area sciabile in provincia di Vicenza.

Per la prossima stagione invernale si registra una buona domanda di immobili in affitto concentrata soprattutto nel periodo di Natale.

Nel primo semestre del 2010 le quotazioni delle abitazioni di Moena e Canazei sono rimaste stabili. Da gennaio si riscontra una domanda molto vivace che ha visto molti investitori acquistare la seconda casa in montagna sia per utilizzo proprio che per investimento.

Gli acquirenti di casa montagna in zona spesso hanno una buona disponibilità di spesa ed infatti la  maggioranza delle richieste si concentrano nella fascia di spesa compresa tra 350 e 400 mila €.

Gli acquirenti arrivano dall’Emilia Romagna, dal Veneto, dalla Lombardia, ma anche  dal Lazio e dalla Liguria.

La tipologia più ricercata è il trilocale. In questa prima parte del 2010 sono state ben vendute le abitazioni di nuova costruzione di cui non c’è molta offerta sul territorio e, di conseguenza, anche le quotazioni sono medio alte. A Moena per una soluzione di nuova costruzione si possono spendere 6000-7000 € al mq, mentre a Canazei le quotazioni oscillano da 7000 a 8000 € al mq.

In particolare le abitazioni costruite  secondo criteri di ecocompatibilità (case in bioedilizia con pannelli solari, termoautonomi)  hanno trovato un buon riscontro tra la clientela.

Moena e Canazei sono i centri abitati più richiesti ed apprezzati dai potenziali acquirenti. A Moena le abitazioni più ricercate sono quelle degli anni ‘70 posizionate nel Centro storico e intorno allo stesso. Piacciono anche i vecchi fienili recuperati nel tempo. A Moena non ci sono gli impianti ma è allo studio un progetto per poterli portare anche in paese. A Canazei invece la presenza degli impianti comporta una buona valutazione delle zone che sorgono a ridosso degli stessi.

Apprezzate, in particolare per la tranquillità, anche le frazioni intorno a Moena e Canazei.

Sul mercato degli affitti stagionali c’è buona richiesta per la prossima stagione invernale. A Moena per un bilocale di quattro posti letto per l’intera stagione invernale si possono spendere mediamente cifre di 2500-3000 €, mentre a Canazei il prezzo sale perchè c’è meno offerta di appartamenti stagionali. La maggior parte degli operatori preferisce l’affitto settimanale.

LOMBARDIA

Stabili le quotazioni degli immobili a Ponte di Legno nei primi sei mesi del 2010. Si registra una domanda costante ma una ridotta disponibilità di spesa da parte dei potenziali acquirenti che risulta più contenuta rispetto ai precedenti semestri. Infatti si parla di un budget medio intorno a 150-200 mila € per l’acquisto di un bilocale o di un trilocale.

La ricerca della seconda casa a Ponte di Legno vede protagonisti acquirenti che arrivano dalla provincia di Brescia, di Milano e, in parte, anche da Genova e Cremona.

Chiedono piccoli trilocali da 60 mq e preferiscono le nuove costruzioni. Sono sempre più esigenti e prediligono le abitazioni ben rifinite, con una buona esposizione e con la presenza di un balcone e una bella vista.

La località più richiesta è Ponte di Legno, seguita da Vezza d’Oglio e da Temù. Ponte di Legno è la località più apprezzata perché ci sono gli impianti di risalita verso il Tonale. A Ponte di Legno le abitazioni maggiormente ricercate sono quelle distanti poco meno di un chilometro dal centro della cittadina perchè sono più tranquille e con delle aree verdi. Per un buon usato si spendono mediamente 4000 € al mq mentre per il nuovo i prezzi sono di 5000 € al mq (le nuove costruzioni sono classiche baite di montagna in legno e pietra costruite nei pressi delle strutture sportive del paese).

Negli ultimi tempi si registra anche un maggiore interesse per Temù, più distante da Ponte di Legno ma collegato tramite una pista da sci.

Per una tipologia usata ed in buone condizioni si spendono cifre medie di 3000 € al mq, mentre per il nuovo le cifre si aggirano intorno a  4000 € al mq.

A Vezza d’Oglio, comune non lontano, le quotazioni più contenute attirano acquirenti che non hanno un’elevata disponibilità di spesa;  infatti l’usato costa 2500 € al mq, il nuovo 3000 € al mq.

Da segnalare che è stata approvata la costruzione di una pista ciclabile da Ponte di Legno a Vezza d’Oglio e di una pista di Fondo a Ponte di Legno.

Per quanto riguarda le richieste per la prossima stagione invernale si registra una minore domanda, soprattutto per la settimana di Capodanno. L’affitto per un’intera stagione sono di 2500-2800 € per un bilocale e di 3500-4000 € per un trilocale.

EMILIA ROMAGNA

Nei primi sei mesi del 2010 le quotazioni delle abitazioni a Sestola e a Fanano sono rimaste pressochè stabili, le maggiori flessioni dei prezzi si sono registrate per gli  immobili di minor pregio e/o con necessità di interventi di ristrutturazione importanti. Si registra comunque una buona domanda di abitazioni in queste zone, per quanto il budget medio di investimento, si sia lievemente ridotto. Le tipologie più richieste sono il bilocale ed il trilocale posizionati a non oltre un chilometro dal centro di Sestola e di Fanano. Apprezzate anche le soluzioni indipendenti (rustici o porzioni di casa)  e gli appartamenti con ingresso indipendente, in zone più periferiche e nelle frazioni comode per raggiungere gli impianti di risalita. Il budget medio di investimento di chi cerca in queste zone si aggira intorno a 100-150 mila € per quanto riguarda i bi-trilocali; cifre più impegnative 150-250 mila € possono essere spese da chi è alla ricerca di soluzioni con una maggiore indipendenza (porzioni da casa,piccoli rustici ristrutturati o soluzioni con ingresso indipendente e giardino di proprietà). Le altre zone apprezzate sono quelle situate nei pressi degli impianti sciiistici. A cercare casa in queste zone sono, in particolare, persone residenti in Emilia ed in Toscana, che apprezzano la qualità degli impianti del comprensorio sciistico del Monte Cimone.

Continuano i lavori per la costruzione di nuove abitazioni dove si punta ad offrire soprattutto prodotti di qualità, sia in termini di finiture che di attenzione al risparmio energetico. Le nuove costruzioni hanno prezzi medi di 2000 € al mq a Fanano e 2200 € al mq a Sestola. Sempre molto quotati gli immobili situati nel centro storico di Sestola dove esiste un Borgo Antico sviluppato intorno alla Rocca con  abitazioni storiche valutate circa 3000 € al mq (signorili ed in ottimo stato di conservazione). Più contenuti i prezzi delle abitazioni del Centro storico di Fanano dove gli immobili signorili ristrutturati hanno quotazioni medie di 2000 € al mq.

Per quanto riguarda il mercato degli affitti stagionali si registra una buona richiesta, soprattutto per abitazioni in buono stato di conservazione e dotate di servizi di qualità : per un bilocale si chiedono cifre medie di 1800 €, per un trilocale i prezzi salgono intorno a 2400 € per la stagione Invernale Dicembre-Aprile.

ABRUZZO

A Roccaraso il budget a disposizione dei potenziali acquirenti si è decisamente ridotto. La spesa media destinata all’ acquisto della casa in montagna è scesa dai precedenti 230 mila euro  agli attuali 185 mila euro. Il taglio più richiesto è sempre il trilocale con metratura compresa tra i 50 e 60 mq. Tra le caratteristiche più apprezzate si nota il riscaldamento autonomo, il caminetto, il balcone o il terrazzo, l’ascensore.

A cercare la seconda casa a Roccaraso sono principalmente persone residenti nel napoletano. La maggioranza delle compravendite si realizzano sulle tipologie usate anche se sono in corso degli interventi di nuova costruzione nella zona centrale dove si stanno recuperando degli alberghi dismessi che sono trasformati in abitazioni costruite con nuovi criteri di efficienza energetica e che si vendono a prezzi medi di 5000 € al mq.

Le zone più ricercate restano quelle centrali, intorno a via Roma. Qui l’edilizia prevalente è quella dei condomini degli anni ’60-’70. Un usato si compravende a prezzi compresi tra 4000-4500 € al mq che  scendono a 3000 € al mq nelle aree più periferiche.

Sul mercato delle locazioni stagionali invece si registra un aumento delle richieste per la prossima stagione; tante persone del sud Italia che prima sceglievano località turistiche montane del nord Italia hanno optato questo inverno per Roccaraso. Per un bilocale il costo dell’affitto per l’intera stagione è di circa 3000 €,  per un trilocale occorrono 4000 €.

Da segnalare un incremento delle aperture di strutture tipo B&B per aumentare l’accoglienza turistica.

(FONTE UFFICIO STUDI TECNOCASA)

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