IN TEMPI DI RECESSIONE, COME VA IL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO ?

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Gli interventi per stabilizzare l’economia italiana, un aumento della disoccupazione,  il timore di un aggravio fiscale sugli immobili ma, soprattutto, la diminuzione della concessione del credito da parte delle banche sono stati gli elementi più determinanti nel rallentamento delle dinamiche immobiliari nella seconda parte del 2011. L’incertezza che ha connotato il comportamento dei potenziali acquirenti subito dopo l’estate, ha continuato ad influenzare il mercato immobiliare anche nei mesi successivi.

Il secondo semestre del 2011, infatti, si chiude con un ulteriore ribasso delle quotazioni immobiliari.

Ad essere colpiti in particolare sono stati coloro che hanno avuto necessità di ricorrere ad un mutuo per l’acquisto dell’abitazione e che si sono trovati di fronte ad un atteggiamento molto selettivo delle banche che ha ristretto le possibilità di accesso al credito. Pur dimostrando di avere i requisiti richiesti per ottenere un finanziamento i potenziali acquirenti  hanno comunque dovuto fare i conti con un aumento delle tempistiche di erogazione e con una diminuzione dell’importo di mutuo. Non si sono invece riscontrate particolari difficoltà per chi ha già il capitale a disposizione e che ha deciso di investire nell’abitazione, considerata  ancora  un investimento sicuro e per questo preferito a quello  finanziario.

Si registra flessibilità dei venditori  a ribassare i prezzi solo quando hanno necessità di vendere l’immobile (per bisogno di liquidità o per acquistare un’altra abitazione) mentre è diverso il comportamento di  coloro che non hanno questa necessità e che, in alcuni casi, posticipano la vendita.

Tutto questo ha comportato anche un aumento delle tempistiche di vendita ed una maggiore offerta di immobili sul mercato.

Gli ultimi dati ci dicono che nelle grandi città le tempistiche di vendita si attestano intorno ai 184 giorni contro i 168 giorni registrati a gennaio 2011.

Nei capoluoghi di provincia i tempi di vendita hanno una media di 210 gg contro i 201 gg di gennaio 2011 ed  i comuni dell’hinterland delle grandi città hanno fatto registrare 205 gg come un anno fa .

Dall’analisi delle quotazioni immobiliari nel secondo semestre del 2011 si registra una riduzione dei prezzi nelle grandi città del 3,4%, un risultato leggermente peggiorativo rispetto agli ultimi semestri e che determina, per l’intero 2011, una contrazione complessiva dei prezzi del 4,7%.

Tutte le grandi città hanno registrato un ribasso dei valori, che è  più significativo nelle metropoli del Sud: Palermo (-6,6%), Bari (-5,2%),  Napoli (-3,3%).

Le zone periferiche e semicentrali delle grandi città hanno registrato una diminuzione dei prezzi maggiore rispetto a quelle centrali i cui valori sono diminuiti di poco.

L’esame dei prezzi per dimensione urbana rileva una contrazione del 3,4% sia per le grandi città che per i loro hinterland. Nei capoluoghi di provincia il ribasso è stato del 3,2%.

L’analisi per aree geografiche vede un risultato migliore per i capoluoghi del Nord Italia (-2,9%), seguiti da quelli del Centro Italia (-3,3%) e infine  da quelli del Sud Italia (-3,4%).

Le tipologie abitative usate ma in buone condizioni hanno, ancora una volta, riscontrato un maggior interesse tra i potenziali acquirenti. Anche le tipologie da ristrutturare possono incontrare il favore dell’acquirente soprattutto se si possono spuntare notevoli ribassi sui prezzi richiesti dai  venditori. Il quartiere e il contesto in cui è inserito l’immobile sono importanti per la scelta finale dell’acquisto.

Le soluzioni con riscaldamento autonomo sono apprezzate e l’attenzione dei potenziali acquirenti si focalizza sull’ammontare delle spese condominiali.

Continuano ad essere poco apprezzati gli appartamenti ai piani alti ma senza ascensore e quelli che necessitano di  importanti lavori di ristrutturazione.

L’analisi delle compravendite realizzate dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa evidenzia che il 78% di coloro che hanno acquistato la casa in questa seconda parte del 2011 si è indirizzata verso l’abitazione principale, la restante parte ha acquistato la casa vacanza (5,2%) e poi quella ad uso investimento (16,8%).

L’analisi per fasce di età registra il 62,6 % degli acquirenti nella classe compresa tra 18 e 44 anni.

Ed infatti, anche dai dati relativi ai mutui erogati dalle agenzie di mediazione creditizia del Gruppo Tecnocasa, l’età media del mutuatario è di 39 anni e l’età che viene finanziata maggiormente è quella compresa tra 30 e 39 anni. Questi ultimi talvolta sono aiutati nell’acquisto dai genitori che, in molti casi, hanno smobilizzato altri investimenti .

L’analisi della domanda nelle grandi città evidenzia una maggiore concentrazione delle richieste per il trilocale (35,2%), seguito dal bilocale (31,1%). Rispetto ai dati di luglio si registra un aumento della percentuale della domanda di bilocali che è passata da 30,5% a 31,1%. Milano, Roma,  Napoli e Torino sono le città dove è più elevata la concentrazione della domanda di bilocali.

Nei capoluoghi di regione la tipologia abitativa più richiesta è sempre il trilocale che raccoglie il 49,1% delle preferenze, in aumento la percentuale della domanda dei bilocali.

L’analisi della disponibilità di spesa registra nelle grandi città una maggiore concentrazione nella fascia compresa tra  170 e 249 mila € con un incremento nella fascia  più bassa.

Dal lato dell’offerta si rileva una maggiore concentrazione di trilocali (32%) seguiti dai bilocali (24,9%) ed infine dai quadrilocali (23,9%).

Nelle grandi città il mercato delle locazioni registra una diminuzione dei valori: -1,4% per i bilocali e -1,7% per i trilocali. La domanda di immobili in affitto vede la prevalenza di richieste (45,7%) tra i giovani di età compresa tra 18 e 34 anni. A scegliere l’affitto sono coloro che non riescono ad acquistare, gli studenti e lavoratori fuori sede.

I rendimenti immobiliari sono del 3,9% annuo lordo.

In base ai nuovi dati raccolti sull’andamento del mercato immobiliare dell’anno 2011 si rivedono al ribasso le previsioni immobiliari per il 2012.

Il contesto macroeconomico incerto rende difficile effettuare delle stime ma riteniamo che i prezzi nelle grandi città nel 2012 potranno avere un’oscillazione compresa tra -2% e 0%.

Le dinamiche immobiliari delle grandi città potrebbero essere migliori rispetto a quelle che si registreranno nelle realtà dell’hinterland, così come quelle del Nord e del Centro Italia rispetto al  Sud Italia.

Per restituire vitalità al mercato immobiliare diventa sempre più importante un’attenta analisi della capacità di spesa dei potenziali acquirenti e una valutazione in linea con il reale valore dell’immobile che orienti il potenziale venditore nella determinazione del prezzo della richiesta, così da colmare il gap esistente tra domanda e offerta.

Inoltre, secondo gli operatori del nostro Gruppo nei prossimi mesi si potrebbero riscontrare ancora difficoltà legate alla certezza di conservare il posto di lavoro e di accesso al credito, elemento quest’ultimo che rappresenta un nodo cruciale per restituire fiducia alle famiglie italiane che, anche in questi mesi incerti, non hanno mai rinunciato al progetto di acquistare casa per la prima volta o di migliorare quella di proprietà.

(Fonte Tecnocasa)

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