COME VA IL MERCATO DELLE LOCAZIONI ?

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Nei primi sei mesi del 2010 i canoni di locazione hanno segnalato ancora ribassi dei valori a livello nazionale (-0,4% per i bilocali e -0,2% per i trilocali).

Nelle grandi città la contrazione è stata dello 0,3% per i bilocali e dello 0,4% per il trilocale.

Tra le grandi città canoni in aumento a Genova (+2,1% per i bilocali e +2,3% per i trilocali), Napoli ( +1,3% e + 0,3%), Verona (+0,3% e +0,7%), Milano (+0,4% e +0,2%).

Stabili i valori a Torino mentre nelle altre grandi città si registra una diminuzione dei canoni di locazione.

Per quanto riguarda i valori medi dell’affitto la città più costosa resta Roma con un canone medio di 850 € al mese per un bilocale e 1050 € al mese per un trilocale, seguita da Milano con 750 € al mese per un bilocale e 1000 € al mese per un trilocale.

Ad alimentare la domanda di immobili in affitto spesso sono persone che scelgono la locazione perché non riescono ad accedere al mercato del credito. Allo stesso tempo però si è registrata una maggiore propensione all’acquisto da parte di coloro che avendo determinati requisiti reddituali hanno potuto stipulare un mutuo. Resta poi sempre importante la fetta di mercato rappresentata dagli studenti universitari e dai lavoratori fuori sede.

Da un’analisi effettuata su coloro che si sono rivolti alle agenzie del Gruppo Tecnocasa per stipulare un contratto di locazione la maggioranza (il 73,3%) ricade in una fascia di età compresa tra 18 e 44 anni.  Il 43% di chi cerca in affitto è rappresentato da famiglie.

Il contratto maggiormente utilizzato è quello a canone libero.

La diminuzione dei canoni, nonostante una domanda in crescita, è da attribuirsi alla contrazione della disponibilità di spesa di coloro che cercano in affitto e all’offerta cospicua di immobili in locazione che ha contribuito a calmierare i valori.

La novità che sembra emergere forte e in maniera omogenea sul territorio italiano, in questa prima parte del 2010, riguarda una maggiore rigidità da parte dei proprietari ad affittare l’immobile. Si desiderano sempre più garanzie sull’affidabilità dell’inquilino e la continuità dei pagamenti. Quando possibile si chiedono anche polizze assicurative che tutelino il rapporto di locazione.

Continua a registrarsi una maggiore attenzione, da parte dei potenziali locatari, alla qualità dell’immobile che, in questo caso, è legata non solo allo stato di conservazione dello stesso ma anche ad altre variabili tra cui la qualità dell’arredamento (se già arredato), la luminosità, la tranquillità e la presenza di servizi in zona. Si apprezzano le abitazioni con riscaldamento autonomo, preferibilmente con la cucina arredata e la presenza di collegamenti internet ad alta velocità (soprattutto per gli studenti). Ribassi più sensibili dei canoni di locazione si sono avuti proprio su immobili in cattivo stato di conservazione. Da segnalare anche una contrazione del budget da destinare all’affitto e il venire meno, soprattutto nelle grandi città, della domanda di immobili da parte di aziende per i propri dipendenti; questo aspetto si è notato soprattutto nelle zone centrali delle grandi città relativamente agli appartamenti più signorili.

Città Bilocale Trilocale
Bari -0,8% -1,8%
Bologna -3,3% -3,2%
Firenze -1,1% -0,8%
Genova 2,1% 2,3%
Milano 0,4% 0,2%
Napoli 1,3% 0,3%
Palermo -1,5% -0,9%
Roma -0,6% -0,7%
Torino 0,1% 0%
Verona 0,3% 0,7%

Variazione dei canoni di locazione – grandi città – I sem 2010

MILANO

Nei primi sei mesi del 2010 i canoni di locazione a Milano hanno segnalato un aumento dello 0,4% per i bilocali e dello 0,2% per i trilocali.

Nelle zone del centro di Milano i canoni di locazioni hanno registrato un leggerissimo calo, che ha comportato nei mesi successivi un aumento della domanda di immobili. Le aree centrali sono sempre molto apprezzate e richieste in particolare nel quartiere di Brera vi è una  buona domanda da parte di studenti stranieri. In queste zone di prestigio le soluzioni con terrazzo o con affaccio sulle vie più famose hanno registrato un’ottima tenuta di mercato così come quelle in buono stato ed arredate.

Tra i quartieri che hanno segnalato un aumento dei canoni di locazione c’è quello di Prealpi Mac Mahon , soprattutto nella zona di Mac Mahon;  a cercare in affitto sono in particolare famiglie e giovani coppie che non riescono ad acquistare per difficoltà di accesso al mutuo  e studenti del vicino polo universitario della Bovisa. Situazione analoga anche per il quartiere di Missaglia-Gratosoglio, dove una buona parte della richiesta è sostenuta da giovani coppie e da studenti universitari. Positivo anche l’andamento degli affitti nella zona di Maciachini, dove si registra una richiesta soprattutto di studenti iscritti al Politecnico e di professionisti fuori sede dal momento che in zona insiste il “Maciachini Center”, un importante centro direzionale. Gli operatori hanno riscontrato un maggiore interesse verso immobili arredati e ben ristrutturati per i quali si è disposti a pagare anche un canone leggermente più elevato della media. I proprietari attenti alla solidità reddituale dei potenziali inquilini talvolta richiedono pagamenti bimestrali o trimestrali.

In diminuzione i canoni di locazione nella zona di Solari-Porta Genova a seguito dell’abbondante offerta di immobili sul mercato. A cercare in questa zona ci sono numerosi studenti. In diminuzione anche i valori nella zona di Tolstoj dove c’è una buona domanda ma, a volte, la qualità degli immobili in affitto determina il ribasso dei canoni.

ROMA

Nei primi sei mesi del 2010 le locazioni a Roma hanno segnalato una diminuzione dello 0,6% per i bilocali e dello 0,7% per i trilocali.

Nel centro si registra sempre una buona domanda di immobili in affitto: ci sono coloro che decidono di prendere in affitto l’appartamento per poi svolgere attività di B&B (ed in questo caso cercano anche soluzioni da ristrutturare per poterle poi personalizzare, lavoratori fuori sede, stranieri appassionati della città a tal punto da trasferirsi.

A Montesacro-Ionio i canoni di locazione sono diminuiti perché i valori richiesti dai proprietari non sono sostenibili per la capacità di spesa della zona,  dove cercano in affitto soprattutto famiglie e coppie giovani che non riescono ad accedere al mercato del credito. Andamento simile anche  per la zona di Nomentano-Salario i cui  potenziali inquilini si dimostrano meno propensi rispetto al passato a pagare canoni troppo elevati.

Anche le aziende che in zona cercano per i propri dipendenti fuori sede hanno ridotto notevolmente il budget da destinare all’affitto; infatti a cercare casa sono soprattutto lavoratori e studenti delle università vicine.

In leggero aumento i canoni di locazione nella zona di Ottavia dove aumenta la domanda di immobili in affitto alimentata da coloro che non riescono ad acquistare. Cercano coppie giovani ma anche famiglie, studenti e dipendenti di alcune strutture ospedaliere presenti nella zona.

Anche nel quartiere di Pineta Sacchetti si registra un incremento dei valori perchè la zona registra una buona domanda di immobili in affitto alimentata soprattutto dai dipendenti dei vicini “Policlinico Gemelli” e  “Ospedale  Cristo Re”. Altre richieste arrivano da famiglie di immigrati che hanno difficoltà ad ottenere un finanziamento.

All’Eur si registra un aumento dei canoni di locazione grazie ad una domanda che, dopo un periodo di difficoltà ad inizi 2010, sembra adesso in leggera ripresa. Cercano soprattutto lavoratori fuori sede impiegati presso le aziende insediate in questo quartiere (F.a.o., A.c.e.a. ecc).

Si riscontra in zona un interesse per l’introduzione della cedolare secca che potrebbe incentivare l’offerta di immobili in affitto.

Anche nel quartiere Tiburtina vi è un leggero aumento dei canoni di locazione; si tratta di una  zona che ha sempre registrato una buona domanda di immobili in affitto da parte degli studenti universitari. In particolare ne sono interessate  Portonaccio e  San Lorenzo,  più vicine o comunque ben collegate con l’Università “La Sapienza”.

NAPOLI

A Napoli nella prima parte del 2010 si registra un aumento dei canoni di locazione dei bilocali dell’1,3% e dello 0,3% per i trilocali.

Nella zona di Porta Capuana-Arenaccia-corso Garibaldi segnaliamo un aumento dei canoni di locazione dal momento che molti non riescono ad accedere al mercato del credito e di conseguenza si sono orientati sul mercato degli affitti.

Gli inquilini si stanno dimostrando più esigenti verso lo stato di conservazione dell’immobile.

In diminuzione i canoni nella zona intorno al Duomo dove si registra una contrazione della domanda degli studenti (sempre molto forte in questa area della città) e una diminuzione della capacità di spesa da parte delle famiglie.

Nella zona di Montesanto è presente una buona domanda alimentata soprattutto da studenti universitari per via della vicinanza a diverse sedi universitarie e per il fatto di essere ben collegata con la metropolitana e la ferrovia “Cumana”.  Inferiori le richieste da parte di lavoratori fuori sede e di immigrati che non riescono ad accedere al mercato delle compravendite.

In aumento anche i canoni di locazione nel quartiere di Poggioreale dove si registra una bassa offerta di immobili sul mercato e una domanda sostenuta proveniente da famiglie che non riescono ad acquistare l’immobile. In zona si registra una buona domanda di immobili da destinare ad uso ufficio.

(Fonte ufficio studi Tecnocasa)

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