+52,6% le erogazioni nel Q1 2025; +20% la domanda nel H12025 e nuove opportunità per il variabile grazie ai tassi in calo. Il mercato residenziale consolida la crescita +11,2% e aumenta il ricorso al mutuo per l’acquisto della casa
Milano – Forte crescita delle erogazioni di mutui nel I trimestre 2025 pari a +52,6% rispetto al -17,1% del I trimestre dello scorso anno, con le surroghe che nel medesimo periodo di osservazione raddoppiano i propri volumi registrando una crescita del +100,7% (Fonte: Banca d’Italia). L’erogato di nuovi mutui è spinto da diversi fattori positivi: il consolidamento della crescita delle compravendite, che nel I trimestre hanno registrato un +11,2%; la crescita del ricorso al mutuo per l’acquisto della casa, che è passato dal 38,6% di un anno fa al 45,8% dei primi tre mesi del 2025; l’aumento dell’importo medio erogato; la spinta della forte domanda di surroga registrata lo scorso anno.
Nel 2025 la domanda di mutui cresce in doppia cifra, anche se nel secondo trimestre a ritmi inferiori: se nella prima metà dell’anno le richieste di nuovi mutui e surroghe sono cresciute complessivamente del +20%, nei mesi di maggio e giugno hanno registrato un incremento rispettivamente del +14% e +13,6%.
Il clima di incertezza causato anche dall’introduzione dei dazi da parte degli USA e dall’instabilità dello scenario politico internazionale non ha sicuramente stimolato le famiglie a impegnarsi nella domanda di finanziamenti, che in particolare nella sua componente di mutui acquisto non è particolarmente sensibile ai prezzi quanto, piuttosto, alla sicurezza economica percepita dai futuri mutuatari.
Queste le più significative evidenze che emergono dalla nuova edizione aggiornata al II trimestre 2025 della Bussola Mutui, il bollettino trimestrale firmato CRIF e MutuiSupermarket.it che offre una panoramica aggiornata e completa delle tendenze in atto nel mercato italiano dei mutui residenziali e immobiliare.
L’AUMENTO DEL COSTO DEL DENARO A TASSO FISSO E IL RALLENTAMENTO DELLA CRESCITA DELLA DOMANDA
La riduzione del costo del denaro iniziata lo scorso giugno e l’aspettativa di un ulteriore taglio al tasso BCE entro la prossima primavera continuano ad impattare favorevolmente l’andamento degli indici Euribor, che determinano i tassi dei mutui a tasso variabile. Per contro l’IRS, che determina i tassi dei mutui a tasso fisso, ha iniziato a crescere in modo lento ma continuo nello scorso trimestre. L’attrattività delle nuove offerte di mutuo casa rimane molto forte, ma solo a partire da queste prime settimane di luglio si registra un lieve aumento dell’interesse per il tasso variabile da parte dei futuri mutuatari.
Al contempo, nel secondo trimestre dell’anno in corso rimane forte l’interesse da parte di privati e famiglie per i mutui con finalità surroga, con la domanda sul canale online che si conferma intorno al 38% del totale, stabile rispetto al trimestre precedente.
Secondo Banca d’Italia, il comparto dei mutui casa nel I trimestre 2025 accelera la crescita avviata lo scorso anno registrando una crescita delle erogazioni del +52,6% rispetto allo stesso trimestre del 2024. Osservando le sole erogazioni di mutui con finalità acquisto casa, le erogazioni risultano in crescita del +47,2%.
Più in dettaglio, sul canale online le erogazioni di mutui di surroga spiegano nel secondo trimestre 2025 il 37% del totale flussi.
Allo stesso tempo, nel secondo trimestre 2025 la domanda di mutui per acquisto casa rimane stabile, spiegando circa il 56% delle richieste online.
A livello di tassi di interesse, nonostante da marzo gli indici Euribor siano tornati a livelli inferiori rispetto agli indici IRS, alcune promozioni stagionali da parte degli istituti di credito hanno mantenuto fino a giugno i mutui a tasso fisso su livelli inferiori rispetto ai corrispondenti mutui a tasso variabile. Di conseguenza, continua anche nel secondo trimestre 2025 l’integrale polarizzazione della domanda di nuovi mutui sul canale online verso la scelta di un mutuo a tasso fisso, che raccoglie il 98% delle preferenze di privati e famiglie.
Da inizio luglio i mutui a tasso variabile sono tornati a costare meno dei corrispondenti mutui a tasso fisso:
Entrando nel dettaglio delle migliori offerte di mutuo a tasso fisso e a tasso variabile presenti oggi sul mercato, la Bussola Mutui propone una simulazione prendendo a riferimento un mutuo per acquisto casa di importo pari a 140.000 euro, con valore dell’immobile 220.000 euro e durata 25 anni: un richiedente di 35 anni può oggi rilevare un migliore tasso fisso pari al 2,68% e ottenere una rata mensile di 639 euro. Per la medesima operazione la migliore offerta di mutuo a tasso variabile presenta oggi un tasso variabile del 2,49% con una rata mensile di 627 euro. Inoltre, con il calo degli indici Euribor atteso entro la primavera 2026, la rata variabile potrebbe ridursi fino a ulteriori 17 euro, promettendo nei primi 2 anni di vita del mutuo un risparmio superiore ai 1.000 euro.
LE COMPRAVENDITE RESIDENZIALI: CRESCITA DEL +11,2% NEL PRIMO TRIMESTRE 2025
Con il recupero dell’interesse verso i mutui a sostegno dell’investimento sulla casa, nel primo trimestre 2025 il mercato immobiliare conferma il consolidamento della ripresa segnando un +11,2% (Fonte: Agenzia delle Entrate).
Nel primo trimestre 2025 la percentuale di compravendite residenziali effettuate grazie all’assistenza di nuovi mutui si attesta al 45,8%, in decisa crescita rispetto al livello minimo del 37% registrato a fine 2023.
La crescente convenienza dei mutui acquisto casa contribuisce, dunque, alla ripresa delle compravendite residenziali.
Per quanto riguarda i valori di mercato, il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario registra un nuovo incremento nel secondo trimestre 2025. Più in dettaglio, gli immobili usati registrano un incremento del +4,0% contro il +5,3% degli immobili nuovi. Gli immobili ristrutturati, invece, segnano una crescita del +1,2%.
Nel complesso, le classi energetiche più performanti (A e B) mostrano un valore medio superiore rispetto a quello di tutte le altre classi, con uno scostamento di circa 500 euro al metro quadro. Considerando l’andamento dal 2021 alla fine del 2024, i prezzi medi degli immobili in classe energetica A e B si sono apprezzati del +8%, a fronte di una contrazione del -2% degli immobili appartenenti alle classi dalla C alla G.
Analizzando l’andamento dei prezzi a livello territoriale – sempre su base annuale – il maggiore incremento si rileva nel Nord Est con +3,9% seguito da Nord Ovest con +2,9%, dal Centro con +1,3%, mentre il Sud e le Isole registrano una contrazione del -0,2%.
Infine, il valore medio dell’immobile oggetto di garanzia nel secondo trimestre 2025 si posiziona attorno ai 174.000 euro, mentre la superficie commerciale media degli immobili offerti a garanzia del mutuo sale attorno a 115 mq.
“Come previsto, i mutui a tasso variabile sono tornati a risultare più convenienti dei corrispondenti mutui a tasso fisso. Il gap tra variabili e fissi risulta ancora piuttosto ridotto, in particolar modo nel segmento dei mutui per l’acquisto di immobili green. Se in futuro la differenza di costo in favore del tasso variabile dovesse tornare in un intervallo compreso tra i 60 e i 130 punti base, come nel periodo pre-pandemico, potremo assistere a un riequilibrio della domanda di mutuo, attualmente polarizzata sul tasso fisso”, commenta Stefano Rossini, Amministratore e Fondatore di MutuiSupermarket.it. “L’instabilità dello scenario geo-politico internazionale e l’indeterminatezza della politica commerciale americana hanno generato negli italiani una crescente incertezza sulle proprie prospettive economiche e lavorative che in molti casi ha portato a un rinvio della scelta di acquisto casa, rallentando di conseguenza la domanda di nuovi mutui, in particolare nei mesi di maggio e giugno. Questa incertezza potrebbe portare a un rallentamento nei prossimi trimestri della forte crescita di mercato registrata a inizio anno”.
“Dopo un 2024 chiuso con risultati positivi, il mercato dei mutui continua a mostrare segnali di solidità anche nella prima parte del 2025, alimentando un cauto ottimismo per i mesi a venire”, afferma Stefano Magnolfi, Executive Director di CRIF Real Estate Services.
“Nel primo semestre dell’anno,” prosegue Magnolfi, “la domanda di mutui è cresciuta del 20% rispetto allo stesso periodo del 2024, pur non avendo ancora colmato il divario di quasi 30 punti accumulato nel biennio 2022–2023 a causa dell’aumento dei tassi di interesse.
La riduzione dei tassi ha inoltre favorito un incremento a due cifre delle compravendite, che nel primo trimestre del 2025 sono aumentate dell’11,2% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Contestualmente, è salita al 45,8% la quota di compravendite supportate da mutui: un dato in crescita su base annua, sebbene ancora inferiore ai livelli fisiologici, stimati intorno al 50%.
Le previsioni per l’intero 2025 prefigurano una crescita delle transazioni residenziali compresa tra il 4% e il 5%, con un volume atteso di circa 750.000 compravendite. Si prevede tuttavia un rallentamento nella seconda metà dell’anno, dovuto a un clima di incertezza economico-finanziaria, pur mantenendosi su livelli elevati rispetto ai picchi di circa 800.000 compravendite registrati nei momenti di massimo fermento del mercato.
Un ulteriore impulso alla ripresa arriva dalla crescente diffusione dei mutui per l’acquisto di abitazioni green: la loro incidenza è passata dal 12% nel 2023 al 14% nel 2024, fino a raggiungere il 16% nel primo trimestre del 2025. Un trend che evidenzia il ruolo sempre più centrale del settore nella transizione energetica delle famiglie italiane, in vista della piena attuazione della Direttiva Case Green (EPBD – Energy Performance of Buildings Directive).
In questo contesto complessivamente favorevole, si inserisce la nuova normativa prudenziale in ambito bancario (CRR), entrata in vigore all’inizio del 2025. Le banche sono ora tenute a considerare, oltre al valore di mercato, anche il cosiddetto Property Value: un valore prudenziale che deve risultare sostenibile per l’intera durata del finanziamento, tenendo conto di molteplici fattori di rischio, come il ciclo di mercato, l’efficienza energetica, i rischi fisici e quelli legati alla transizione. Ci si attende quindi una maggiore selettività nelle decisioni di credito per gli immobili con profili di rischio elevati, sulla base dei numerosi parametri analizzati e documentati.”