Casa in Italia: nel 2025 cala la domanda da USA e Germania. Cambia la geografia degli acquisti esteri in Italia

Nel 2025 le richieste di acquisto immobiliare dall’estero verso l’Italia registrano una lieve flessione complessiva (-5,89% rispetto al 2024), un dato che riflette soprattutto il rallentamento dei mercati storicamente più forti come Stati Uniti e Germania. Il mercato mostra comunque un trend in forte crescita: negli ultimi cinque anni le richieste sono infatti cresciute del +65%. Nel 2025 aumenta l’interesse verso nuove aree geografiche italiane, la Toscana resta la regione preferita ma si rafforza l’attrazione per borghi e territori secondari. Tra le grandi città prevale Roma, mentre il comune più ricercato è Ostuni.

Nel 2025 le richieste di immobili in Italia da parte di acquirenti esteri registrano una flessione complessiva del -5,89% rispetto al 2024, ma il dato aggregato nasconde uno scenario molto più articolato e dinamico che delinea una trasformazione del mercato che resta comunque in costante crescita; guardando agli ultimi cinque anni le richieste sono infatti cresciute del 65,19%.

È quanto emerge dall’analisi annuale di Gate-away.com, il portale immobiliare italiano dedicato esclusivamente agli acquirenti internazionali, che evidenzia come il calo sia fortemente influenzato dalla contrazione di due mercati storicamente dominanti – Stati Uniti e Germania – mentre si rafforzano e crescono nuove aree geografiche, aumenta l’interesse per borghi e territori secondari e cambiano le priorità degli acquirenti esteri.

Nel corso del 2025 il segmento degli stranieri interessati a comprare casa in Italia resta comunque attivo, ma appare più selettivo e razionale: aumenta l’attenzione ai budget contenuti, le scelte vengono guidate dalla qualità della vita e alle opportunità offerte da aree meno inflazionate, mentre avanzano Paesi emergenti e si consolidano trend di lungo periodo legati a lifestyle, sostenibilità, autenticità e ritorno ai territori.

Il peso degli Stati Uniti ridisegna il dato complessivo

Gli Stati Uniti restano il primo Paese di provenienza degli acquirenti esteri (25% delle richieste totali), ma nel 2025 segnano un calo significativo (-21,6%). Una flessione che incide in modo diretto sull’andamento generale: depurando il dato complessivo della domanda statunitense, il mercato complessivo 2025 mostrerebbe infatti una dinamica sostanzialmente stabile, se non leggermente positiva.

Una contrazione simile, seppur meno marcata, riguarda anche la Germania (-13,6%), altro pilastro storico del mercato immobiliare internazionale in Italia. Il rallentamento di questi due bacini appare legato a fattori macroeconomici: maggiore cautela sugli investimenti immobiliari all’estero, incertezza geopolitica e una fase di attesa che spinge molti acquirenti a rimandare decisioni di lungo periodo.

Crescono nuovi Paesi e una domanda più europea e diversificata

Nel 2025 crescono mercati alternativi che stanno progressivamente riequilibrando la domanda, come ad esempio il Regno Unito che consolida il suo ruolo di secondo mercato per l’Italia, con una crescita del +23,23%, seguito da Francia (+4,73%) e da un forte aumento delle richieste inviate da stranieri mentre sono in Italia (+18,58%), un segnale chiaro di un turismo sempre più orientato a trasformarsi in progetto di acquisto.

Particolarmente interessante è l’espansione di mercati emergenti o finora marginali: Spagna, Grecia, Repubblica Ceca, Romania, Brasile, Argentina, India e Messico mostrano crescite molto sostenute rispetto al 2024. Si tratta di una domanda più frammentata ma dinamica, spesso legata a budget più contenuti ed interesse per aree meno inflazionate rispetto ai mercati tradizionali. Da segnalare anche il progressivo incremento da parte degli Emirati Arabi Uniti; in questo caso l’interesse è principalmente focalizzato su immobili del segmento lusso.

Paesi che registrano il maggiore incremento

• Repubblica Ceca: +96,68% a/a

• India: +52,27% a/a

• Grecia: +49,38% a/a

• Spagna: +43,43% a/a

• Romania: +42,48% a/a

• Argentina: +36,05% a/a

• Brasile: +31.42% a/a

• Messico: +27,13% a/a

• Emirati Arabi Uniti: +15,18% a/a

Meno concentrazione sulle regioni “classiche”, più ricerca di alternative

Dal punto di vista geografico, il 2025 segna un riequilibrio importante sul fronte delle regioni. La Toscana resta la più desiderata con il 14,77% delle richieste sul totale, ma registra un calo significativo a livello annuale pari ad un -17,76%, così come Liguria (-17,15% a/a), Lombardia (-6,44% a/a) e Umbria (-9,23% a/a). Ma attenzione; questo dato non indica una perdita di attrattività, quanto piuttosto una saturazione dei mercati più maturi e costosi.

Parallelamente emergono regioni che crescono in modo deciso: il Trentino-Alto Adige (+44,29% rispetto al 2024), spinto da qualità della vita, contesto alpino e prospettive di lungo periodo. Il Friuli-Venezia Giulia (+27,52% rispetto al 2024), sempre più percepito come alternativa più accessibile al Nord-Est. Il Piemonte (+11,27% rispetto al 2024), trainato da Langhe, Monferrato e laghi. Basilicata (+10,25% a/a) e Veneto (+5,8% a/a), che intercettano una domanda orientata a territori autentici e meno affollati.

Classifica delle regioni più richieste

Province e comuni: l’Italia “secondaria” diventa protagonista

L’analisi a livello locale conferma un trend ormai strutturale: la crescita non riguarda le grandi città iconiche, ma province e comuni medio-piccoli, spesso lontani dai circuiti del turismo di massa.

Le province che crescono di più – Vercelli (+85% a/a), Novara (+61,74% a/a), Biella (+63,08% a/a), Fermo (+52,01% a/a), Viterbo (+48,43% a/a), Napoli (+55,36% a/a) e Bergamo (+44,34% a/a) raccontano un’Italia diffusa che intercetta acquirenti alla ricerca di qualità della vita, contesto naturale e prezzi più accessibili.

Classifica delle province più richieste

Lo stesso vale per i comuni: accanto a nomi consolidati come Ostuni (BR) – che per il secondo anno consecutivo è il comune più richiesto d’Italia – Scalea (CS) e Noto (SR), emergono località come Caltagirone (CT),  Santa Maria del Cedro (CS), Nizza Monferrato (AT), Longobardi (CS), Chiusa Sclafani (PA), Semproniano (GR), Urbe (SV), Petacciato (CB) e diversi centri dei laghi lombardi e piemontesi. È una domanda che privilegia identità locali forti, autenticità e potenziale di rivalutazione, più che la notorietà del nome.

Tra le grandi città italiane la prima per interesse è Roma, che nel 2025 spinta dall’evento del Giubileo, registra una crescita del +44,69% rispetto allo scorso anno. Scorrendo la classifica troviamo Firenze che però nel 2025 scende del 6,27% a/a, segue Genova con un -3,28% a/a

e MIlano che chiude il 2025 con un -2,76% a/a. In negativo troviamo anche Catania con un -10,94% a/a e Palermo con un -10,53% a/a. Tra le altre grandi città italiane che chiudono invece il 2025 in positivo troviamo Napoli, Bologna, Torino (+43,64% a/a) e Bari (+35,71% a/a).

Prezzi e budget: mercato più prudente e razionale

Il valore medio dell’immobile richiesto si attesta a 428.622 euro, in lieve crescita (+1,27%), ma la distribuzione delle fasce di prezzo racconta un mercato più cauto. Aumentano le richieste sotto i 100.000 euro, mentre calano tutte le fasce superiori, in particolare quelle tra 250.000 e 1 milione di euro. È il segnale di una domanda internazionale meno speculativa, più selettiva, orientata a un acquisto ponderato e spesso legato a progetti di vita, seconde case o trasferimenti graduali.

Il commento di Gate-away.com

“Il 2025 non è un anno di crisi per il mercato immobiliare internazionale in Italia, ma di trasformazione profonda,” commenta Simone Rossi, cofondatore di Gate-away.com. “Il calo degli Stati Uniti pesa sul dato complessivo, ma allo stesso tempo vediamo un mercato che si sta diversificando: meno dipendenza da pochi Paesi, più interesse da nuove nazioni e una domanda che si sposta verso territori meno inflazionati. Gli acquirenti esteri oggi sono più consapevoli, più prudenti e molto più attenti al valore reale dell’investimento. Cercano luoghi vivibili, prezzi sostenibili e contesti autentici. Questo – conclude Simone Rossi – sta ridisegnando la mappa dell’interesse internazionale verso l’Italia e apre opportunità enormi per province e comuni che fino a pochi anni fa erano fuori dai radar.”