Ecco com’è andata per il mercato immobiliare commerciale, nel primo semestre 2011, relativamente gli uffici, secondo il report realizzato dall’Ufficio Studi Tecnocasa.
Nei primi sei mesi del 2011 le quotazioni degli uffici sono diminuite dello 0,9% per le tipologie usate e dello 0,4% per quelle di nuova costruzione. Sul versante delle locazioni la diminuzione è stata rispettivamente dell’1,1% e dello 0,4%.
Milano
Sono in aumento i prezzi degli uffici nuovi nell’area della Stazione Centrale, Buenos Aires e Centro Direzionale. La realizzazione di nuovi strutture in zona Isola – Garibaldi ed in zona Porta Nuova determina infatti un aumento delle quotazioni. La richiesta rimane sempre alta, in particolare nell’area della Stazione Centrale, apprezzata per la presenza della stazione ferroviaria, dei collegamenti shuttle con gli aeroporti di Linate, Malpensa e Orio al Serio e per la presenza della metropolitana. La domanda proviene da avvocati, commercialisti e notai per l’avviamento di studi professionali oppure da società di vario genere anche straniere che necessitano di una sede legale in Italia in posizione strategica. Le richieste si concentrano su uffici in locazione, già cablati, condizionati, che non necessitino di interventi di ristrutturazione e possibilmente open space. Nell’area della Stazione Centrale il canone di locazione di un ufficio è compreso tra 150 e 220 € al mq annuo in base allo stato di conservazione, il prezzo tra 2500 e 4000 € al mq. Da segnalare una buona richiesta di uffici anche su viale Monza, nei pressi delle fermate della metropolitana. Nell’area adiacente a piazzale Loreto si registrano canoni di 140 € al mq annuo per poi scendere progressivamente a 110 € al mq annuo nelle vicinanze di Sesto San Giovanni. Nuovi uffici sono in fase di realizzazione nell’area Isola –Garibaldi e nell’area di Porta Nuova, con prezzi compresi tra 7 e 12 mila € al mq . Inesistente la domanda per uffici in zona periferica, se non nelle prossimità di fermate della metropolitana.
Da parte di investitori immobiliari c’e richiesta di immobili a reddito locati a società primarie e con una rendita annua lorda del 4/5%.
Nell’area di Città Studi sono stabili prezzi e canoni di locazione degli uffici, anche se si registrano segnali di ripresa per quanto riguarda la domanda di tipologie in locazione. I proprietari nell’ultimo semestre si sono adeguati alle esigenze economiche delle società interessate agli immobili, permettendo la conclusione positiva di numerose trattative. La domanda di uffici si concentra nell’area compresa tra viale Abruzzi e piazzale Piola ed in tutta l’area di Città Studi. L’interesse ricade su soluzioni che non necessitano di interventi di ristrutturazione; anche in questo caso la locazione è nettamente preferita all’acquisto ed i canoni sono compresi tra 160 e 220 € al mq annuo per soluzioni ristrutturate o nuove. I prezzi oscillano tra 3000 e 3700 € al mq per quanto riguarda il nuovo e tra 2200 e 3000 € al mq per quanto riguarda l’usato. Nuovi Centri direzionali ubicati nelle zone P.za Udine/Rubattino offrono in locazione uffici di ampia metratura con richieste che si mantengono in media sui 200 euro al mq annuo .
Sono in calo le quotazioni ed i canoni di locazione degli uffici nell’area a sud-est di Milano ed anche in zona Umbria – Montenero. Il mercato risulta infatti poco dinamico, attualmente la richiesta di uffici in locazione proviene prevalentemente da aziende già operative ed in fase di ridimensionamento oppure di assestamento. Da segnalare un calo della domanda da parte di professionisti, gli studi professionali infatti hanno risentito particolarmente della crisi economica degli ultimi anni. Molti scelgono in questo momento di associarsi. La richiesta ricade decisamente su soluzioni che non necessitino di alcun tipo di intervento, già arredate e pronte all’utilizzo.
Centri direzionali sono presenti in zona Mecenate, in zona Rogoredo ed in zona Corvetto, molte di queste soluzioni risultano attualmente inutilizzate come per esempio il complesso di via Medici del Vascello. In queste aree i canoni di locazione sono compresi tra 100 e 120 € al mq annuo, mentre i prezzi variano tra 2200 e 2500 € al mq, Valori più elevati si registrano nelle aree più centrali della città come Porta Romana e Tribunale dove affittare un ufficio costa in media circa 170 € al mq annuo ( è difficile in questo momento affittare a canoni superiori a 200 € al mq annuo), mentre l’acquisto prevede una spesa di 4500 € al mq.
Nelle aree centrali di Milano l’offerta di uffici è molto alta, sul mercato infatti sono presenti numerose soluzioni in locazione ed in vendita. Spesso si tratta di tipologie rimaste inutilizzate negli ultimi semestri a causa della chiusura di alcune società, oppure del ridimensionamento di altre o del trasferimento di società in zone meno costose. La domanda di uffici in affitto è eterogenea per quanto riguarda le superfici, che possono variare tra 100 e 3000 mq. Più omogenea è invece la richiesta di uffici in acquisto che si concentra su tipologie dalle metrature comprese tra 200 e 250 mq. Nelle aree più centrali della città resiste la domanda da parte di studi associati e di istituti di credito; nell’area di corso Genova si segnala invece una concentrazione di attività legate al mondo della moda. Per quanto riguarda soluzioni usate i prezzi oscillano da 6500 € al mq di via Torino e delle zone più centrali a 4000 € al mq per le tipologie che si trovano nell’area della Cerchia dei Navigli. Prezzi compresi tra 2500 e 2800 € al mq si registrano nelle aree di Tibaldi, Lorenteggio, Barona-Viale Cassala e Ripamonti, 2300 € al mq in zona Cermenate – Gratosoglio. Per quanto riguarda i canoni di locazione si parte da 180 € al mq annuo per le aree più centrali fino ad arrivare a 110 € al mq annuo per le zone più periferiche come Cermenate-Gratosoglio e Lorenteggio.
Torino
Anche sul mercato degli uffici si registrano valori in calo (-1,8% la diminuzione dei prezzi per le tipologie nuove ed usate), soprattutto sulle locazioni (-5,6% per le tipologie usate e -1,1% per quelle di nuova costruzione). Sono state più penalizzate le tipologie usate perché in questo momento si registra una domanda più selettiva: si cercano soluzioni con parcheggio, cablate, open space e d’immagine). Nelle zone centrali di Torino sono sempre molto richieste via Cernaia, corso Galileo Ferraris, corso Re Umberto e corso D’Azeglio dove prevalgano le abitazioni d’epoca, di prestigio, ricercate soprattutto da società di assicurazione o professionisti che intendono avviare studi professionali. La zona del Tribunale è molto richiesta e negli ultimi tempi si stanno apprezzando gli uffici che sorgono a ridosso della metropolitana lungo l’asse di corso Francia. Anche la zona di Lingotto dove da poco si è avuto il prolungamento della metropolitana potrebbe registrare una rivalutazione dei valori degli uffici. In questo momento coloro che cercano gli uffici si orientano, quando possibile, verso l’ acquisto prediligendo tipologie funzionali senza rinunciare all’ immagine.
Nell’area Borgo Vittoria – Madonna di Campagna si registra una forte presenza di uffici sul mercato ma il numero di richieste è basso. Molti locali sono rimasti vuoti in seguito alla chiusura di alcune attività oppure al trasferimento delle società in altre aree della città. Le richieste si focalizzano sull’affitto, a cercare in questa zona sono in genere aziende che si spostano dal Centro alla ricerca di canoni di locazione più contenuti e di una maggiore facilità di parcheggio. Le metrature sono comprese tra 100 e 150 mq, alcuni esempi di attività svolte in questa zona sono società informatiche, società di consulenza oppure call center. Affittare un ufficio costa tra 60 ed 84 € al mq annuo a seconda dello stato di conservazione dell’immobile, i prezzi sono compresi tra 1100 e 1600 € al mq. Sono in calo anche i prezzi ed i canoni di locazione degli uffici. Le richieste si concentrano prevalentemente sul mercato delle locazioni ed in particolare nell’area di Cit Turin grazie alla presenza del Tribunale. A cercare uffici sono in genere avvocati, notai e commercialisti per l’avviamento di studi professionali. Affittare un ufficio nell’area di Cit Turin prevede un esborso di 96 € al mq annuo per soluzioni nuove o ristrutturate e di 72 € al mq per tipologie usate. Bassa la richiesta di uffici nell’area centrale della città. La presenza di zone a traffico limitato e le difficoltà di parcheggio spingono le società verso aree più esterne e più comode. In centro la richiesta proviene quasi esclusivamente da professionisti per l’avviamento di studi professionali (notai, avvocati, commercialisti). Il canone di locazione per una soluzione in buone condizioni si attesta su 720 € al mq annuo mentre i prezzi oscillano tra 1500 e 2800 € al mq in base allo stato di conservazione.
In zona Pozzo Strada, Aeronautica e Lesna il mercato degli uffici è rallentato, i prezzi ed i canoni richiesti sono lontani dalla disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. Inoltre il numero di richieste è basso e sono pochi gli uffici presenti sul mercato. Alcuni esempi di attività svolte in questa area della città sono società finanziarie, scuole private, agenti di commercio, show room, centri massaggi. Chi cerca un ufficio pretende soluzioni di rappresentanza, posizionate in strade con una buona visibilità al pubblico, inserite in contesti decorosi e dotate di impianti elettrici e idrici a norma di legge. Un ufficio nuovo o ristrutturato costa circa 2200 € al mq mentre una soluzione usata si acquista con 1700 € al mq. Per quanto riguarda la locazione si registrano canoni di 120 € al mq annuo per soluzioni nuove o ristrutturate e di 96 € al mq annuo per l’usato. Da segnalare che in corso Francia, angolo corso Marche, è stato completato un nuovo centro direzionale, con negozi al pian terreno. La richiesta del costruttore per i negozi è di 3200 € al mq, per gli uffici è di 3400-3600 € al mq. Se il venditore decide, prima di immettere l’immobile sul mercato di realizzare un cambio di destinazione d’uso le tempistiche di vendita sono più lunghe.
Verona
Stabilità anche per quanto riguarda quotazioni e canoni di locazione degli uffici a Verona nella prima parte del 2011. In zona Z.A.I. sono presenti centri direzionali, spesso nati come laboratori e successivamente adattati ed utilizzati come uffici. Le richieste si focalizzano su soluzioni con un’ampiezza compresa tra 100 e 150 mq per una spesa non superiore a 200 mila €. Studi professionali, servizi finanziari ed attività amministrazione sono le attività prevalentemente svolte in questa zona della città. Il prezzo di un ufficio in zona Z.A.I. oscilla tra 1800 e 2200 € al mq, mentre per l’affitto si spendono tra 96 e 150 € al mq annuo. Sempre più scarsa la richiesta di uffici nei quartieri adiacenti al centro, dove spesso gli uffici vengono riconvertiti ad uso residenziale.
Roma
In difficoltà il mercato degli uffici che segnala un basso numero di richieste sia in affitto che in acquisto. Le società più importanti cercano in genere a ridosso del G.R.A., in zona Torraccia, dove è possibile acquistare uffici a 2200-2500 € al mq, oppure affittarli a 144-180 € al mq annuo. Le società più piccole invece preferiscono affittare tagli compresi tra 50 e 100 mq, oppure acquistare purchè con spesa non superiore a 200 mila €. Risulta sempre più importante l’estetica degli uffici che possano essere di rappresentanza per le società stesse.
Nell’area sud di Roma, si registra comunque una buona domanda di queste tipologie, esclusivamente sul mercato delle locazioni. A richiedere uffici in affitto sono prevalentemente società di servizi e professionisti per l’avviamento di studi associati. La domanda si focalizza nell’area Eur – Colombo e ricade su immobili da 100 mq circa che non necessitino di interventi di ristrutturazione e che siano pronti per l’utilizzo. Il canone di locazione di un ufficio usato è di 220-230 € al mq annuo mentre per il nuovo si spendono tra 340 e 360 € al mq annuo.
Palermo
Sono in calo prezzi e canoni di locazione degli uffici, infatti molte attività, come ad esempio le assicurazioni, tendono a trasferirsi in locali su strada. Resiste la richiesta di uffici in zona Tribunale, in via Leonardo Da Vinci ed in via Malaspina, prevalentemente da parte di avvocati, notai e commercialisti. Si tratta in genere di uffici situati in condomini degli anni ’70 e la domanda si focalizza su strutture con un’ampiezza compresa tra 100 e 150 mq, dotate di impianti di condizionamento e di riscaldamento. Un ufficio usato si acquista con una spesa di 1400 € al mq, per soluzioni nuove o ristrutturate la spesa sale a 2100 € al mq. Il canone di locazione di un ufficio usato è di 55 € al mq annuo, per il nuovo la spesa è di 85 € al mq annuo.