COME EVOLVE IL MERCATO IMMOBILIARE A #NAPOLI

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Proseguono i focus sul mercato immobiliare delle grandi città italiane realizzati dal centro studi Tecnocasa.

Nel secondo semestre del 2011 le quotazioni delle abitazioni di Napoli hanno segnalato una diminuzione del 3,3%.

2002 2003 2004 2005 2006 2007

 

2008 2009 2010 2011
+15,8% +13,1% +13,9% +12,4% +7,4% -1,6% -6,8%  -6,1% -3,0% -5,5%

Nella seconda parte del 2011 le quotazioni delle abitazioni nella zona del Centro – Duomo hanno segnalato un lieve incremento sulle abitazioni usate e di media tipologia tendenzialmente acquistate da coloro che hanno una buona disponibilità di spesa e che non hanno dovuto ricorrere al mutuo per acquistare la casa. Infatti le altre tipologie immobiliari, in particolare quelle economico – popolare hanno registrato un ribasso. Queste ultime sono acquistate spesso da potenziali acquirenti che non hanno un capitale iniziale a disposizione e che ricorrono al mutuo per acquistare l’immobile. E sono stati proprio questi acquirenti a registrare maggiori difficoltà, soprattutto i monoreddito. Chi ha avuto la possibilità di accedere  ad un finanziamento ha ottenuto importi più contenuti e di conseguenza i prezzi degli immobili si sono ridotti. Ad acquistare in questa seconda parte del 2011 sono stati prevalentemente investitori che hanno impiegato capitali non superiori a 100 mila € per acquistare monolocali e bilocali da mettere a reddito. Per un monolocale si chiedono intorno a 400-450 € al mese, per un bilocale 550 € al mese.  Tra coloro che acquistano per  mettere a reddito ci sono anche genitori di studenti universitari (in zona ci sono diverse facoltà universitarie) che da tempo sono in diminuzione nel capoluogo partenopeo.  Infine c’è il professionista che cerca delle soluzioni di prestigio nel centro storico della città e che si orienta verso tagli di 100-120 mq, possibilmente posizionati ai piani alti e dotati di spazi esterni. Si trovano su via Duomo, corso Umberto I e via Benedetto Croce dove si concentrano le abitazioni signorili costruiti alla fine del 1800 e nei primi anni del 1900 e che in buono stato si scambiano a prezzi medi di 4000 € al mq, da ristrutturare a 3000 € al mq. Le abitazioni da ristrutturare sono quelle preferite dai potenziali acquirenti perché possono  personalizzarle.  Sulle vie interne comprese tra queste arterie principali e tra i tre decumani l’offerta immobiliare interessa abitazioni di tipo popolare costruite nel XVII e nel XVIII secolo. Spesso sono privi di ascensore e in cattivo stato di conservazione. I valori oscillano intorno a 1200-1300 € al mq. Da  segnalare che la zona è stata interessata dai lavori per la costruzione di una nuova fermata della metropolitana collinare in piazza Boito, un’altra sarà costruita in piazza Nicola Amore. Il mercato degli affitti segnala un rallentamento dovuto al fatto che i proprietari si rendono conto di non poter pretendere canoni troppo elevati e di conseguenza quando non riescono ad affittare a studenti  preferiscono tenere vuoto l’immobile. In seguito al trasferimento del Tribunale da questa zona  all’interno del centro direzionale di Napoli si è determinata una diminuzione della domanda di immobili ad uso ufficio. Nel centro storico di Napoli, nella zona compresa tra Porta Capuana, via Arenaccia e Corso Garibaldi, il mercato residenziale ha subito una battuta d’arresto (è stato registrato un calo dell’11,1% delle quotazioni immobiliari). La maggior parte degli acquirenti di quest’area usufruiva del mutuo ma, poiché l’accesso al credito è risultato più difficoltoso, domanda e offerta non sempre si sono incontrate. Le tempistiche medie di compravendita si sono allungate soprattutto per tali tipologie di acquirenti, mentre per chi dispone di liquidità immediata le trattative si risolvono in breve tempo. Da segnalare che le recenti misure in materia tributaria e finanziaria hanno creato incertezze e preoccupazione, soprattutto tra i proprietari di appartamenti lasciati vuoti. Favoriti dal ribasso dei prezzi e preoccupati per le oscillazioni del mercato azionario, si registrano numerosi acquisti da parte di investitori, che disinvestono dai mercati finanziari e spendono da 40 a 250 mila € per soluzioni di uno, due o tre locali da concedere in locazione che possano garantire loro elevati rendimenti. Una parte esigua degli acquirenti è costituita da famiglie, prevalentemente napoletane e già residenti in quest’area o in quelle immediatamente limitrofe. Con una capacità di spesa di circa 150 mila €, le richieste si concentrano su soluzioni di due o tre locali. Il mercato degli affitti è sempre solido: i conduttori sono prevalentemente giovani coppie (al massimo di 40 anni) alla ricerca di soluzioni che abbiano un canone contenuto, mentre gli stranieri sono in costante diminuzione (poiché non riescono a fornire le necessarie garanzie) e presenti quasi esclusivamente nell’area del Tribunale. Per un monolocale si spendono tra 350 e 400 € al mese, per salire a 500 € nel caso di un bilocale e 600 € per quanto concerne un trilocale. Si registrano anche alcuni affitti di uffici. Corso Garibaldi divide il quartiere in due parti. L’area orientale, composta dal Corso stesso e dalle sue adiacenze (fino a terminare in via Arenaccia) ospita palazzi storici, alcuni costruiti prima del 1967, altri sorti durante il Risanamento di fine ‘800-inizio ‘900 e realizzati in tufo. Per un bilocale di 50-60 mq si spendono tra 90 e 110 mila €, circa 10 mila € in meno se l’appartamento necessita di ristrutturazione; un trilocale di 70-90 mq è messo in vendita a circa 2000 € al mq. Sono presenti anche soluzioni più prestigiose, vendute a circa 2800 € al mq. Da segnalare l’area del Tribunale, distante circa 3 chilometri da Corso Garibaldi e molto ricercata soprattutto dagli investitori: un appartamento in buone condizioni situato in un immobile storico-popolare è messo sul mercato a cifre comprese tra 1000 e 1500 € al mq. Non si segnalano interventi urbanistici o architettonici, ma c’è in progetto la riqualificazione del centro storico con la ristrutturazione o l’abbattimento di alcuni palazzi pericolanti e decadenti grazie ai fondi dell’UNESCO.

La macroarea che ha segnalato il ribasso più forte è stata quella del Centro direzionale con -6,7%.

Tra i quartieri in diminuzione c’è quello di Barra. Stabili le quotazioni delle abitazioni a San Giovanni a Teduccio. Barra è un quartiere periferico di Napoli  dove acquista un target di potenziali acquirenti dalla capacità di spesa medio – bassa; spesso sono famiglie monoreddito, molte delle quali negli ultimi tempi hanno avuto problemi di disoccupazione.  Infatti è diminuita la domanda di immobili da acquistare ed è aumentata quella di immobili in affitto. La disponibilità di spesa di coloro che cercano in zona si aggira intorno a 80-120 mila €. Ad acquistare sono famiglie che vivono nella zona e che decidono di cambiare immobile oppure coppie giovani al primo acquisto che hanno un capitale da parte o che sono aiutati dalle famiglie di origine. Tra questi anche alcuni che negli anni scorsi si erano trasferiti fuori Napoli e che ora rientrano in città. Le tipologie più compravendute sono il bilocale ed il trilocale. L’offerta abitativa del quartiere spazia dalle soluzioni posizionate nel centro storico e costruite nel 1600-1700. Si tratta di abitazioni che sono spesso da ristrutturare e che hanno prezzi medi di 800-1000 € al mq. Coloro che avevano della disponibilità economica hanno  ricercato la casa nella zona di via Margheri e limitrofe dove prevalgono le costruzioni in cemento armato degli anni ’70 che si compravendono a prezzi medi di 2200-2300 € al mq. Ci sono anche delle nuove costruzioni in parco che, al momento, si vendono intorno a 1800 € al mq. Adiacente sorge il quartiere di San Giovanni a Teduccio dove le quotazioni sono rimaste stabili. Il mercato immobiliare non è molto diverso da quello del quartiere di Barra anche se alcune zone hanno la possibilità di affaccio sul mare e per una soluzione usata con vista mare si spendono cifre medie di 3000 € al mq. In via San Bernardino ci sono anche delle abitazioni in cemento armato che si scambiano a prezzi medi di 2600-2700 € al mq. In via Positano sono disponibili soluzioni popolari ex Ina Casa che si scambiano a prezzi medi di 1100-1200 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda di abitazioni ma il budget a disposizione dei potenziali locatari non è molto elevato.  Per un bilocale si spendono mediamente 400-450 € al mese, per un trilocale 500-550 € al mese.

A seguire la macroarea di Posillipo – Chiaia – San Ferdinando  che ha messo a segno una contrazione dei prezzi del 6,5%. Nella zona di Posillipo nella seconda parte del 2011 si è registrata una diminuzione delle quotazioni immobiliari. La motivazione è da ricercarsi nel fatto che si sono registrate vendite da parte di coloro che possedevano più unità immobiliari, da parte di imprenditori e commercianti che hanno smobilizzato asset immobiliari per investire nelle attività commerciali. A queste motivazioni si aggiunge anche la diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. In questa seconda parte del 2011hanno acquistato prevalentemente famiglie della zona per cambiare l’abitazione e investitori, spesso per i figli. La maggior parte della domanda si concentra su tagli da 120-130 mq con vista panoramica su cui investire quotazioni medie di 700-800 mila €. Le soluzioni da ristrutturare sono state quelle preferite dai potenziali acquirenti. Le tempistiche di vendita si sono portate intorno a 6-8 mesi. Al momento si registrano top prices intorno a 10 mila € al mq per le abitazioni signorili d’epoca ristrutturate e con vista panoramica presenti  all’interno di parchi con discesa al mare privata, piscina e campi da tennis. Si trovano in via Posillipo, via Russo, Discesa Gaiola e via Marechiaro. Le soluzioni signorili e prestigiose non hanno difficoltà sul mercato perché  il target della zona è particolarmente esigente. Tra le vie in cui è più facile trovare immobili panoramici e di prestigio ci sono via Petrarca, via Orazio che offrono condomini costruiti negli anni ’70 dotati di portineria e di parco. Le quotazioni scendono a 6000 – 7000 € al mq per le abitazioni posizionate in contesti di edilizia popolare e cooperativa degli anni ’60. Sul mercato delle locazioni si registra un calo della domanda e una maggiore offerta di immobili sul mercato da parte di investitori che hanno deciso di ricorrere alla cedolare secca. Sul mercato degli affitti si registra una diminuzione dei valori dei canoni di locazione e attualmente per un bilocale ci sono valori medi di 800-1000 € al mese.  Nella seconda parte del 2011 le quotazioni delle abitazioni nelle zone di Manzoni, Caravaggio, Petrarca ed Orazio hanno segnalato una contrazione dovuta ad una minore disponibilità di spesa ma anche ad una maggiore offerta determinata dal fatto che coloro che sono proprietari di più immobili hanno venduto alcune proprietà. In generale si è registrata una maggiore trattabilità sul prezzo di acquisto. Ad acquistare sono stati genitori per i figli e coppie giovani che ricorrono al mutuo per poter finanziare una parte dell’acquisto. La zona di via Caravaggio e di via Manzoni è quella che ha registrato una maggiore domanda di immobili ad uso investimento sia perché i prezzi sono più contenuti e sia perché la zona è più servita. Gli immobili sono stati costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’70 e in genere chi acquista in zona mette in conto una cifra media di 300-400 mila € per un trilocale. Infatti per una soluzione usata ed in buone condizioni si spendono mediamente 6000-7000 € al mq. Via Orazio e via Ortensia sono le vie più prestigiose dove ci sono  appartamenti di prestigio con vista sul golfo che costano  8000-8500 € al mq. Sul mercato degli affitti si registra stabilità dei valori anche se ci sono timori da parte dei proprietari nell’affittare a possibili inquilini insolventi. Infatti i tempi di locazione sono più lunghi.

Nella macroarea della Collina si registra una diminuzione dei prezzi del 4,8%. Tra i quartieri interessati c’è  Secondigliano. Nella seconda parte del 2011 le quotazioni delle abitazioni a Secondigliano hanno segnalato una contrazione dei valori ed un aumento dei tempi di realizzazione delle compravendite. Le maggiori difficoltà si registrano per i  potenziali acquirenti che devono ricorrere al mutuo per acquistare l’immobile. Ed infatti hanno acquistato soprattutto color che hanno un capitale a disposizione iniziale con cui finanziare l’acquisto. Tra questi tanti acquirenti che, negli anni scorsi, si erano trasferiti a Melito e Giugliano di Campania, due comuni limitrofi e che ora decidono di rientrare in città per avvicinarsi ai genitori o al posto di lavoro. Secondigliano è un quartiere che offre prevalentemente soluzioni in edilizia popolare. Su corso Secondigliano ci sono anche abitazioni costruite nei primi anni del 1900 con quotazioni comprese tra 4000-4500 € al mq. Ci sono poi le abitazioni in edilizia civile degli anni ’70 che in buono stato si scambiano a prezzi medi di 2100-2200 € al mq. Infine nell’area del quartiere adiacente a Casavatore – Parco Acacie dove si possono trovare soluzioni in edilizia civile e popolare (ex Ina casa) che costruite negli anni ’60 si scambiano a prezzi medi di 1500-1600 € al mq. Nel quartiere sono presenti anche dei parchi condominiali con portineria e custode le cui valutazioni oscillano da 3000 a 3200 € al mq.

Sul mercato degli affitti si registra una buona domanda di abitazioni da parte di coloro che non riescono ad acquistare e che si indirizzano sul mercato degli affitti. Si registra un aumento di richieste di monolocali da parte di persone anziane. Da segnalare che in zona si costruiranno una nuova fermata della metropolitana che collega l’aereoporto a Secondigliano e che sono iniziati il avori per il trasferimento della facoltà di Medicina nella zona.

La macroarea di Flegrea – Fuorigrotta ha registrato una diminuzione dei prezzi dell’1,5%. Nella seconda parte del 2011 le quotazioni delle abitazioni della zona di Fuorigrotta che si sviluppa intorno a via Terracina hanno registrato una contrazione dei valori. Infatti si registra una contrazione della domanda e una diminuzione della capacità di spesa espressa dai  potenziali acquirenti. Difficili le vendite di immobili dal valore superiore a 400-500 mila €. La maggioranza degli scambi  ha interessato l’abitazione principale sia come primo acquisto che come acquisto migliorativo. La tipologia più richiesta è il trilocale possibilmente in buone condizioni, dotato di spazi esterni , ascensore e posto auto. La disponibilità di spesa media espressa in zona si aggira da 190 e 250 mila €.  L’area  presenta numerosi parchi condominiali: parco San Paolo è uno di quelli più richiesti. Sorge non lontano dallo stadio San Paolo  con abitazioni in edilizia privata dotate di portineria, posto auto. Sono stati costruiti alla fine degli anni ’60 ed inizi degli anni ’70.  Per un buon usato si spendono mediamente 3000-3200 € al mq. Nella zona si realizzano prevalentemente compravendite di abitazioni popolari, ex Iacp ed ex Gescal che in genere hanno metrature medio grandi e che si scambiano a prezzi medi di 2000 € al mq e di conseguenza sono alla portata di coloro che cercano nella zona.  Su via Terracina si registra la presenza di immobili in edilizia privata che hanno quotazioni medie di 3000 € al mq. Un altro parco molto apprezzato è Parco Angela che sorge su via Terracina nella parte che si sviluppa verso via Caravaggio: si tratta di un mix di abitazioni in edilizia popolare e in edilizia privata che si scambiano a prezzi medi di 2500-2600 € al mq. Il mercato delle locazioni rileva una domanda sostenuta da parte di coloro che non riescono ad acquistare, ma che hanno anche un bassa disponibilità di spesa.   Per un bilocale si spendono mediamente 500-600 € al mese. Sul mercato dei box e dei posti auto si registra una buona domanda soprattutto nella zona di parco San Paolo. Per un box singolo si spendono intorno a 25-30 mila €.

Domanda          Monolocali         2 locali          3 locali            4 locali         5 locali

Gennaio 2012 10,8% 41,2% 30,1% 13,1% 4,8%
Luglio 2011 10,9% 39,8% 31,1% 13,1% 5,1%

Da Luglio a Gennaio 2012 si registra un aumento della concentrazione della domanda di bilocali (+1,4%). In diminuzione la percentuale delle richieste di tutte le altre tipologie, in particolare del trilocale (-1%).

 

Offerta                 Monolocali    2 locali                 3 locali            4 locali          5 locali

Gennaio 2012 8,0% 26,2% 35,5% 18,6% 11,7%
Luglio 2011 9,8% 28,8% 34,4% 17,8% 9,2%

Da Luglio 2011 a Gennaio 2012 si registra un aumento della concentrazione dell’offerta di cinque  locali (passati da 9,2% a 11,7%) e di quattro  locali (da 17,8% a 18,6%).

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