ANDAMENTO DEL MERCATO #IMMOBILIARE A #MILANO

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Partono i focus sul mercato immobiliare delle grandi città italiane; si inizia da Milano. Nel  2011 le quotazioni delle case a Milano hanno segnalato una contrazione del 2,3%.

2003 2004 2005 2006 2007 2008  2009 2010 2011
+10.8% +6.9% +4.7% +5.7% +1.8% -4.6% -2,1% -0,4% -2,3%

I prezzi delle zone centrali, Duomo e Brera, sono rimasti sostanzialmente stabili nella seconda parte del 2011. Più dinamico è apparso il mercato del Duomo dove si sono realizzate compravendite su piccoli tagli (bilocali) quasi sempre frutto di dismissione da parte di società.  La ricerca dei potenziali acquirenti è decisamente mirata: via Agnello, via Spadari e via Hugo sono le traverse più richieste dove le quotazioni possono sfiorare  9000 € al mq. Molto apprezzata anche l’area di piazza Sant’Alessandro dove le quotazioni oscillano da7000 a 8000 € al mq.  Nelle traverse di via Torino in direzione piazza Missori  e su via Torino stessa le quotazioni delle abitazioni scendono a 5000-6000 € al mq. Mercato rallentato in Brera dove la ricerca, generalmente orientata su tagli più grandi, in questo momento si scontra con una bassa offerta  e per cui non sempre si trovano in vendita immobili che rispondono alle esigenze di una clientela molto selezionata ed esigente. Corso Garibaldi, Fiori Chiari, Fiori Scuri e l’area compresa tra piazza S. Marco e via Moscova sono quelle più ricercate da chi desidera acquistare in centro a Milano. I valori degli immobili raggiungono punte massime soprattutto per la carenza di offerta. Parliamo di prezzi intorno a 9000 € al mq con punte di 11000 € al mq su Foro Bonaparte. Infatti su questo segmento di mercato, particolarmente prestigioso, gli acquirenti sono disposti anche a pagare qualcosa in più rispetto alla media del mercato, attualmente intorno a 8000-9000 € al mq. Le abitazioni situate sulle traverse di corso Garibaldi sono meno ricercate e per questo le valutazioni possono scendere. Sul mercato dell’acquisto per investimento si iniziano ad avvertire le prime incertezze legate all’introduzione dell’ Imu e al fatto che spesso a cercare in centro sono società, situazione che non rende possibile l’adozione della cedolare secca da parte dei proprietari che preferirebbero quindi una persona fisica che in questo momento cercano poco in centro e optano per quartieri limitrofi meno costosi.

La macroarea che ha segnalato il ribasso dei prezzi più significativo è stata quella di Stazione Centrale-Gioia-Fulvio Testi che ha chiuso il secondo semestre del 2011 con una contrazione dei valori del 3,7%. Tra i quartieri in ribasso c’è  Precotto il cui target di potenziali acquirenti deve spesso ricorrere al mutuo e di conseguenza questo  ha determinato una contrazione  della domanda e della disponibilità di spesa. Si sono compravenduti soprattutto appartamenti di dimensione medio-piccola, bilocali e trilocali, da 60-80 mq. La zona non offre infatti molti immobili dal taglio grande.  Hanno acquistato soprattutto giovani che hanno deciso di lasciare l’hinterland perché lavorano a Milano. Spesso sono stati aiutati nell’acquisto dai genitori. La tipologia più ricercata è il bilocale su cui investire una cifra media di 140-150 mila €. I venditori hanno ceduto spesso proprietà ereditate oppure hanno deciso di lasciare Milano. L’offerta immobiliare della zona è abbastanza omogenea con costruzioni degli anni ’60-’70 ed  alcune sottozone (via Rucellai e limitrofe) che presentano tipologie degli anni ’70  di qualità superiore alla media del quartiere. Per un buon usato si toccano valori medi di 2800-2900 € al mq. Nei pressi della metropolitana di Gorla (via Isocarte, via Aristotele, via Erodoto e ec)  ci sono soluzioni costruite negli anni ’30-’40 che si scambiano  a prezzi medi di 2300-2500 € al mq. I potenziali acquirenti hanno preferito soluzioni in buono stato di conservazione ed hanno apprezzato la presenza dell’ascensore. Una delle zone maggiormente richieste è quella che si sviluppa intorno a  piazzale Martesana: é servita e offre appartamenti in condomini costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’70.  Per un buon usato si spendono mediamente 2600-2700 € al mq. Poco dinamico il mercato dei box e dei posti auto; in futuro nella zona  sorgeranno le strisce blu e questo potrebbe comportare una maggiore richiesta di box e posti auto.

A seguire la macroarea di Città Studi-Indipendenza che ha registrato una diminuzione dei valori del 2,7% nella seconda parte del 2011. Ad aver sofferto in particolare la zona di viale Padova.L’aspetto cruciale in questo momento è rappresentato dalla difficoltà da parte dei potenziali acquirenti di ottenere un mutuo, con la conseguenza che la disponibilità di spesa si riduce e di conseguenza anche i  prezzi degli immobili. Tra coloro che hanno acquistato nella seconda parte del 2011 si contano giovani coppie ed investitori che puntano sulle soluzioni da affittare oppure da ristrutturare e poi rivendere. Tra i venditori si registrano diversi casi di alienazione dell’immobile e coloro che  non hanno fretta di vendere l’abitazione ultimamente optano per la locazione  con contratti di tipo transitorio in modo da poter rientrare in possesso dell’immobile dopo breve tempo e riprovare così a rivenderlo. Nelle zone più popolari del quartiere dove in passato avevano acquistato soprattutto cittadini immigrati, si registrano casi di vendite all’asta. La zona è abbastanza eterogenea perché oltre agli stabili di tipo popolare presenta  anche  soluzioni indipendenti  e, nei pressi di piazzale Loreto, delle abitazioni medio signorili che si scambiano in buono stato a prezzi medi di 2500-2700 € al mq. Da segnalare anche l’esistenza di alcuni appartamenti di nuova costruzione che hanno valori medi di 4000-5000 € al mq e che, in questo momento, si ha difficoltà a collocare. Sul mercato degli affitti si registra una buona domanda da parte di immigrati e di italiani anche se non sempre è facile trovare inquilini che possano garantire la continuità del rapporto di locazione. Per un bilocale si chiedono mediamente intorno a 600-650 € al mese, per un trilocale 700-750 € al mese.

A seguire la macroarea di Bovisa-Sempione dove nella seconda parte del 2011, i valori si sono contratti del 2,6%. Tra i quartieri che hanno segnalato un ribasso delle quotazioni c’è Maciachini, dove la perdita di valore ha interessato in modo particolare le soluzioni immobiliari di ringhiera e quelle degli anni ’50. Infatti, gli acquirenti hanno ritenuto importante il contesto in cui l’immobile è ubicato e, di conseguenza, sono state penalizzate tutte quelle soluzioni che avevano facciate esterne e parti comuni in cattivo stato di conservazione. Inoltre in questo periodo si sono registrati potenziali acquirenti che  avevano sufficiente capitale da investire nell’abitazione e quindi hanno fatto ricorso a mutui dal basso importo. Si sono realizzate compravendite sia per investimento e sia come prima casa. Il taglio più richiesto risulta il bilocale che, in zona, può oscillare da 100 mila €  fino a 160 mila €. In alcune vie (via Legnone, via Manzotti via Livigno, via Prampolini) ci sono contesti residenziali costruiti nel 1970 con prezzi medi,  per un buon usato, che possono arrivare anche a 2700 € al mq contro una media di 2300 € al mq. Da segnalare che in zona si registrano vendite di immobili all’asta perche molti immigrati che in passato avevano acquistato con mutuo ora non riescono più a pagare le rate. Il quartiere negli ultimi anni ha registrato importanti interventi di riqualificazione tra cui la costruzione del Maciachini Center e la nascita della metropolitana di Dergano che però, al momento, non hanno avuto effetti sul mercato immobiliare. Sul mercato delle locazioni si registra in questo momento un aumento delle richieste da parte dei proprietari a cui però non  corrisponde un riscontro sul mercato. Infatti la diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti fa si che i canoni di locazione siano rimasti sostanzialmente stabili. Per un bilocale si spendono mediamente intorno a 700  € al mese. Nel secondo semestre del 2011 le quotazioni della Bovisa hanno segnato una leggera diminuzione. Gli acquisti del periodo hanno avuto spesso per oggetto bilocali acquistati per investimento. Infatti gli investitori sono numerosi nella zona che vanta la presenza dell’università. Numerosi gli acquisti avvenuti con liquidità già a disposizione o con  basso riscorso a mutuo. In questo modo si è potuto trattare sul prezzo di compravendita concludendo le transazioni a valori più bassi rispetto al semestre precedente. Tra gli investitori anche genitori di studenti universitari. Per un bilocale con la cucina abitabile si impiegano valori medi di 150-170 mila €. La zona è eterogenea dal punto di vista dell’offerta immobiliare e offre abitazioni in edilizia civile e in palazzi d’epoca degli anni Trenta e Quaranta oppure soluzioni di ringhiera o Vecchia Milano, queste ultime concentrate soprattutto a ridosso del Polo Universitario. Il cuore della Bovisa compresa tra via Prestinari, via Derganino e via Maffucci ha un’offerta abitativa di qualità con piccoli contesti condominiali e zone tranquille con valutazioni medie di un buon usato intorno a 2500 € al mq. Esistono poi alcuni contesti dove gli  immobili, a causa delle difficoltà nel pagamento delle rate da parte dei proprietari, sono stati venduti all’asta. Alcune  nuove costruzioni sono presenti in via Cosenz, via Scalvini e via Maffucci e hanno valutazioni non inferiori a 3000 € al mq. Oltre agli investitori hanno movimentato il mercato della Bovisa anche coloro che hanno realizzato acquisti di tipo migliorativo. Tra gli aspetti presi in considerazione da chi ha acquistato ci sono: il contesto condominiale e la tipologia di riscaldamento. Il mercato delle locazioni beneficia della presenza dei numerosi studenti universitari nella zona.

Nella macroarea di Fiera-San Siro la diminuzione dei valori degli immobili è stata del 2,5% nella seconda parte del 2011.  Il quartiere di San Siro in particolare ha registrato una diminuzione dei valori delle abitazioni. Al momento  i lavori per la costruzione della linea 5 della metropolitana contribuiscono alla creazione di disagi, soprattutto a livello di viabilità, e di conseguenza i  potenziali acquirenti sono incerti e scelgono di  aspettare la fine dei lavori. Al contrario i venditori incorporano nel prezzo le aspettative di rivalutazione della zona, aumentando ancora di più il divario tra potenziali acquirenti e potenziali venditori. Questa situazione si riscontra soprattutto nella zona che va da piazzale Zavattari fino allo stadio di San Siro, maggiormente interessata dai lavori. Difficoltà anche per la zona più popolare (piazza Selinunte, via Morgantini) dove prevalgono soprattutto le abitazioni popolari dell’Aler,  molte delle quali si vendono all’asta perché i proprietari sono in difficoltà col pagamento delle rate. Ad  acquistarle sono spesso investitori o acquirenti italiani che  approfittano per spuntare prezzi convenienti. Chi ha comprato in  questa seconda parte del 2011 ha fatto ricorso al credito per piccoli tagli da 60-80 mila €.  Soluzioni in edilizia civile della prima metà degli anni ‘60 sono  disponibili nella zona più vicina all’Ippodromo e nella zona di San Siro – Capecelatro. Per un buon usato si spendono mediamente intorno a 300 €  al mq. Nell’area adiacente alla Fondazione Don Gnocchi ci sono delle nuove  costruzioni che si scambiano a prezzi medi di 4500 € al mq. In aumento la domanda di immobili in affitto soprattutto nella zona più popolare dove cercano  coloro che non riescono ad accedere al mercato del  credito; sono numerosi gli immigrati che cercano piccoli tagli. Un monolocale si affitta a 350-400 € al mese, mentre un bilocale costa  mediamente 500-600 € al mese (spese condominiali escluse). Anche sul mercato degli affitti, soprattutto quelli per immobili di  tipo signorile, si sentono gli effetti dei lavori della metropolitana. Sono in aumento le tempistiche di vendita (7-8 mesi) e il numero dei  proprietari che pur di non abbassare il prezzo di vendita sono disposti a lasciare vuoto l’appartamento.

Chiude il semestre con una diminuzione dei prezzi dell’1,8% la macroarea di Navigli-Famagosta. In particolare la contrazione dei valori ha interessato il quartiere di Barona-S. Rita. Difficoltà di accesso al credito, incertezza lavorativa e prezzi elevati sono alcuni dei fattori più importanti che hanno determinato il rallentamento del mercato immobiliare. In crescita i tempi medi di vendita che attualmente si attestano su 3-4 mesi, contro i 30-40 giorni di qualche semestre fa sopratutto per appartamenti tipo monolocali o piccoli bilocali. Nella seconda parte dell’anno si è registrata una discreta domanda di acquisto da parte di investitori, spesso persone che hanno disinvestito dai mercati finanziari per investire nel mercato immobiliare. Il capitale a disposizione generalmente non supera 200 mila €, con i quali si acquista un bilocale da mettere a reddito. La domanda di appartamenti in affitto è in leggera flessione, diminuiscono infatti le richieste da parte di studenti universitari dopo la realizzazione da parte dello IULM di mini-alloggi per studenti, in calo anche la domanda da parte di lavoratori trasfertisti. Il canone di locazione di un bilocale è di 700-750 € spese incluse al mese. Sempre presente la richiesta di acquisto da parte di famiglie in cerca della prima casa, in questo caso l’attenzione ricade in genere su bilocali con cucinotto o cucina separati  o di piccoli trilocali dotati di ascensore e situati in stabili decorosi. Il quartiere Barona ha avuto uno sviluppo sostanziale verso la fine degli anni ‘60 con la costruzione di molti edifici popolari  e tra la fine anni ‘60 ed inizi anni ‘70 il quartiere ha completato il suo sviluppo con diverse abitazioni residenziali. La parte più storica è quella compresa tra il quartiere Sant’Ambrogio e piazza Miani, intorno a cui sì è poi sviluppata tutta la zona. Sempre molto apprezzate alcune soluzioni che si trovano in viale Faenza e in via Bari e viale Famagosta. Si tratta di condomini dotati di piscina e campi da tennis, con valutazioni per un buon usato comprese tra 3200 e 3400 € al mq. Più difficile la vendita di soluzioni popolari, poco apprezzate dagli acquirenti, il cui valore non supera  2000 € al mq. Appartamenti di nuova costruzione si possono acquistare in via Binda ed in via Olgiati, in questo caso i valori sono compresi tra 3500 e 4000 € al mq. Da segnalare alcuni lavori per il rinnovamento dell’arredo  urbano nell’area di piazza Ohm e di via Tobagi.

Diminuzioni dei prezzi dell’1,4% per le abitazioni situate nella macroarea di Vercelli-Lorenteggio  dove si segnala un ribasso per le tipologie situate tra via Tolstoj, via Lorenteggio e piazza Frattini. Tra le motivazioni anche la maggiore offerta di immobili di nuova costruzione sorti  tra via Savona e il cavalcavia Don Milani  dove si vende a 3700-3800 € al mq. Questo ha determinato la contrazione dei prezzi delle soluzioni usate che comunque incontrano il favore degli acquirenti della zona, prevalentemente famiglie alla ricerca di bilocali con cucina abitabile (il budget medio per questa tipologia immobiliare è di 180-200 mila €) e di trilocali (250-270 mila €). La richiesta in questo momento è orientata su immobili che hanno una seconda camera da letto oppure con cucina abitabile da trasformare in soggiorno con cucina a vista. La maggioranza degli immobili in zona sono costruzioni civili degli anni ’50-’60 che hanno valutazioni medie di 3000-3200 € al mq. Nella zona più signorile di via Rondoni, via M. Donati,  dove si possono apprezzare tipologie di immobili con metrature piu’ ampie le quotazioni sono più elevate e le compravendite si chiudono intorno a 4000 € al mq. In questa seconda parte del 2011 hanno comprato famiglie giovani alla ricerca della prima casa o della casa di sostituzione. Non si sono registrati acquisti per investimento. Infatti anche per questo motivo ci sono  poche compravendite di monolocali destinati ad essere locati: la diminuzione del differenziale di prezzo con il bilocale ha reso più appetibile quest’ultima tipologia. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda da parte di studenti e lavoratori fuori sede. Attualmente per un bilocale si spendono valori medi di 700-750 € al mese.

Si sono contratti dell’1,3% le quotazioni delle abitazioni nella macroarea di Lodi-Corsica in seguito al ribasso dei prezzi delle abitazioni nella zona di viale Corsica. Tengono i valori nel quartiere di Porta Romana.  In particolare verso la fine dell’anno, il mercato immobiliare è apparso un po’ rallentato. I tempi di vendita comunque difficilmente superano i tre mesi. Si sono compravenduti soprattutto bilocali e trilocali, con destinazione prima casa e seconda casa. I bilocali sono stati scelti da giovani coppie o single aiutati dalle famiglie di origine, mentre il trilocale è stato acquistato da persone che hanno migliorato la qualità abitativa della loro prima casa. Gli acquirenti che cercano per investimento hanno preferito le soluzioni più vicine all’Università Bocconi (via Bocconi, piazza Sraffa, via Sarfatti) dove le quotazioni di un buon usato sono di 5000 € al mq  e  le soluzioni situate presso la fermata della metropolitana di Porta Romana. Anche le abitazioni di ringhiera dei primi anni del 1900 posizionate in viale Bligny e dintorni e ricercati da investitori,  in buone condizioni si scambiano a prezzi medi di 4000-5000 € al mq.  Tra le aree più apprezzate di Porta Romana c’è quella individuata da via Quadronno e via Bianca di Savoia dove le quotazioni per gli immobili degli anni ’50 possono arrivare anche a 8000 € al mq. Prezzi di 6000 € al mq si registrano per un’abitazione in buono stato posizionata nelle traverse di Porta Romana e su corso di Porta Vigentina. Apprezzate anche le abitazioni posizionate in via Giulio Romano, via Cerma e via Piacenza dove per una soluzione usata in buone condizioni si possono spendere da4200 a 5000 € al mq a seconda della vicinanza alla metro di Porta Romana. Sul mercato degli affitti si registra una buona domanda sia da parte di lavoratori fuori sede che da parte di studenti. Nella zona di Porta Romana si spendono valori medi 1200-1300 € al mese per un bilocale.  Si scende a 850-1000 € al mese per le soluzioni più vicine alla Bocconi. In questo momento i potenziali inquilini cercano soprattutto appartamenti arredati e ben tenuti.  Nella seconda parte del 2011 le quotazioni delle abitazioni nella zona di viale Corisca e di viale Argonne hanno segnalato una contrazione. Hanno acquistato prevalentemente famiglie con la necessità di cambiare l’abitazione. I tempi di vendita si sono sensibilmente innalzati e si sono portati a 6-8 mesi. Si registrano delle perplessità tra i potenziali acquirenti legate soprattutto alle incertezze del contesto economico. Il trilocale è la tipologia più richiesta ma se ne trovano pochi sul mercato della zona. Quindi le abitazioni che si sono maggiormente compravendute sono i piccoli tagli . I potenziali acquirenti  cercano abitazioni in buono stato di conservazione e inseriti in un buon contesto. La zona offre prevalentemente condomini costruiti nella prima parte degli anni ’50. Il tratto di viale Corsica che si avvicina al centro della città (verso corso XXII Marzo) offre  condomini di tipo medio  signorile che possono arrivare a costare mediamente 4000 € al mq. Sono presenti anche delle nuove costruzioni (pronte nel prossimo triennio) le cui richieste si aggirano, a seconda del piano, intorno a 4800 € al mq (come valore medio). Spostandosi verso la fine di viale Corsica si trovano  contesti medio/economici (ma ben tenuti) con immobili dal valore tra  2500 e 3000 € al mq. Sul mercato degli affitti abbiamo registrato un  incremento di proposte commerciali tuttavia si registrano difficoltà nel reperire inquilini che garantiscano la continuità del rapporto di locazione. Tra coloro che cercano casa in zona ci sono studenti, lavoratori fuori sede. Per un bilocale si chiedono mediamente intorno a 800 € al mese.

Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali
Gennaio 2012 7,2% 50,2% 34,0% 7,6% 1,0%
Luglio 2011 6,6% 50,3% 33,9% 8,0% 1,2%

Da Luglio a Gennaio si registra un aumento della concentrazione della domanda di monolocali. In diminuzione quella dei quattro locali.

 

Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali
Gennaio 2012 10,5% 43,5% 32,2% 9,8% 4%
Luglio 2011 11,2% 42,8% 32,7% 9,4% 3,9%

Dal lato dell’offerta si registra una diminuzione della percentuale  di monolocali e di trilocali. In aumento quella dei bilocali, dei quattro locali e dei cinque locali.

 

 

 

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

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